本報記者 吳靜 王金龍 北京報道
9月初，北京市豐臺科技園附近，集體土地租賃住房項目——有巢國際公寓社區總部基地店首批336間房源正式入市，隨即迅速實現滿租。
《中國經營報》記者了解到，該項目是北京市“十四五”以來首個正式入市的集體土地租賃住房項目，也是目前豐臺區規模最大的集租房項目，總用地規模共計約6萬余平方米。項目位于豐臺區南四環至五環之間，總建筑面積約10萬平方米，共建有9棟公寓樓，將為市場提供2000余套房源。
自2017年開始，北京市在利用集體土地建設租賃住房上加快探索步伐，不僅增加了住房有效供給，推進租購并舉，另一方面也盤活農村集體用地，農民因此獲得更多的財產性收入，城市面貌也得以改觀。
目前，北京仍有大量集租房項目尚未入市，隨著集體土地租賃住房項目相關政策細則逐步完善，后續入市的集租房項目將極大改善北京租賃市場供需結構。
解決新市民租住需求
隨著城鎮化進程的不斷演進，大城市的租賃問題亟待解決。在供給端，2017年8月，原國土資源部和住建部下發《利用集體建設用地建設租賃住房試點方案》，通知確定要在北京、上海、廣州等13個城市開展利用集體建設用地建設租賃住房試點，后試點擴大至18個城市。
自2017年開始，出于房地產調控的壓力，北京市在供地機制上進一步改革，《北京市2017-2021年及2017年度住宅用地供應計劃》提出，計劃2017至2021這五年供應住宅用地6000公頃，其中國有建設用地5000公頃，集體建設用地1000公頃，五年內全市住房建設安排的150萬套住房中，產權類住房100萬套，租賃住房50萬套。新建住房中，產權類約占70%，租賃類約占30%。
據市場機構統計，2017年時，北京市場租賃房源總量接近250萬套。不過，為防止集體土地租賃住房淪為“小產權房”，當年北京市印發的《關于進一步加強利用集體土地建設租賃住房工作的有關意見》（以下簡稱《意見》）提出集體租賃住房租期最長10年，嚴禁“以租代售”，并鼓勵專業運營機構來負責項目物業和運營。
在此之前，北京曾從2012年開始試點集體建設用地建公租房，但多年來僅有唐家嶺、北七家等零星試點，未能擴大。
相較于此前公租房有限的保障范圍，北京的集體土地租賃住房保障范圍更加側重于城市新市民，這與近幾年城市內流動人口租賃需求迅速增長有關。北京的租賃住房市場一直以來存在供需錯配問題，小戶型、整租房源供不應求。
在產品設計上，這些集體土地租賃項目將新市民確定為主要客群，極力貼合這類群體租住需求。比如，上述有巢國際公寓社區把目標客群定為“30分鐘內可達金融街、北京西站、西紅門等重要商務區和聚集區的上班族”，在風格設計上，項目整體為一個租賃社區，小面積的開間成為主流戶型。
促進職住平衡是當時集體土地租賃住房試點的一個初衷。北京市出臺的《意見》對集租房項目要求具有一定的交通等配套基礎設施和公共服務條件，堅持毗鄰產業園區、交通樞紐和新城的原則進行布局建設。
據參與此類項目的企業方介紹，“之前由政府運作的國企會有一些人才安置房、廉租房源，在分配機制上，政府一般會把這些房源當成招商引資的條件，給到引進的企業，但因為名額較少，一般僅限于給企業中高層。而這些引進的企業中，大量基層員工的居住問題之前是沒有解決的。因此，政府相關部門也特別希望我們能對這些企業基層員工有折扣，提供好的租住服務。”
有巢國際公寓社區位于豐臺科技園附近，據項目負責人、華潤置地長租公寓事業部北京業務部總經理孫雪鵬介紹，區域政府相關部門為該項目“撮合”了許多企業客戶，目前已有多家合作企業達成意向，包括郵儲銀行、伊利集團、中國人壽、中國建筑設計研究院有限公司等，并已簽約合作協議。
另一集體土地租賃住房項目首創繁星雖未入市，但已經對接了150多家企業，意向客戶需求房源超過1000間。據相關負責人介紹，該項目處于CBD、亦莊經濟開發區和通州北京城市副中心交界地，周邊產業當前和未來發展都較為完備。同時，公司也在與北京市政府相關部門積極協商，探討對接朝陽區的重點企業、優秀人才以及一部分公租房人群的可能性。
除此之外，集體土地建設租賃房也與公租房對接，鼓勵躉租作為公租房房源，面向公租房備案家庭或人才配租，或由保障家庭自行承租，依規申請政府租金補貼。
項目進展如何？
根據企業方提供的數據，2017至2018年，北京市累計共73個集體土地建設租賃住房項目立項，全部建成將提供超過10萬套租賃住房。截至2021年4月底，全市累計開工集體土地租賃住房項目47個，預計將提供房源約6.3萬套。
據業內人士介紹，目前北京市供應的用作租賃住房的集體土地，仍有大量是“十三五”期間供應的存量。這是因為集體土地建設租賃住房涉及政府、村集體、企業以及金融機構等多個參與方，要想各方利益達成一致并不是件容易的事。
從供應情況來看，這些地塊多分布在城市五環到六環周邊，其中朝陽、海淀、豐臺、大興、通州的規模名列前茅。
據參與的企業介紹，現在已經供應出來的作租賃住房用途的集體建設用地中，許多都處于立項后在建的狀態，也有一些地塊至今沒有動靜。尤其是一些集體土地位置偏遠，市政配套、交通條件較差，要想建設租賃住房，首先還得解決基礎設施問題，且后續出租率和預期收益都難以保證，企業合作意愿并不高。
首創置業參與了此類項目的開發建設，其從城市建設者和綜合營運者角度指出，在挑選此類項目時，其首先考慮項目周邊當前和未來的產業規劃，尤其是產業發展所帶來的人口數量及結構的變化能否支撐項目的長遠發展。其次考慮項目的大市政建設情況，包括道路建設、軌道交通、水電暖網氣基礎設施建設、醫療配套、商業配套、教育配套等，一般來說道路和交通建設要與項目同期建設。
盡管《意見》中明確，此類項目建設資金的籌集方式可以是集體經濟組織自有資金，市、區住房保障專業運營機構、園區管理機構或簽約租賃的企業支付租金，或者是以建設用地的預期收益，向金融機構申請抵押貸款，獲得金融資本的支持。
在實際執行中，孫雪鵬介紹：“現在這類性質的項目在全北京基本上每個項目一個模式，全都不太一樣。不過一般村里都不愿意出錢，由開發商或投資者出錢，有的再加上一個運營方，大家一起來做。基本的分配模式即村集體不參與項目的建設運營，只獲得固定收益和分紅。”
參與企業介紹，在合作協議的商定中，固定收益和每年分紅多少作為合作條件，是企業與村集體博弈的結果，“能夠談成的前提是要讓企業和村集體都‘有賬可算’。”
孫雪鵬告訴記者：“對于企業方，要算經濟賬，使整個項目保持微利，不能賠錢。因為租賃項目本就是一個投入高、回報周期長的事情，對企業資金周轉是個考驗，我們項目當時算賬時預期的收益大概在4%。”
華潤有巢國際公寓社區項目從立項到開工建設再到正式開業前后歷時超過2年，前期有1年左右時間都在跑手續。據了解，北京的集體土地租賃用地入市流程是區級下達立項指標，各鄉自愿商報，然后去區里規劃部門改土地性質，通過一系列手續將集體用地轉成集體租賃用地，接著按照正常土地開發建設，最后只能用于租賃住房。
“因為這是試點項目，很多事情都還沒有先例，集體用地不像國有用地，牽涉農民利益，在審批中較為謹慎。”目前，此類項目參與企業多為國企、央企。據參與此類項目建設的首創置業相關負責人介紹，項目投資回收期在25年左右，集租房與傳統住宅的經營、收益模式不同，不能再以傳統住宅二級開發的視角去對比集租房的收益，更多的是項目所承擔的社會責任，可帶動地區環境面貌實質性提升，有助于推動地區城市化進程等。
政策和金融機構為其提供了諸多便利，據相關企業介紹：“幾年前北京市住建委同金融管理部門，推出了四家試點銀行，分別為國開行、農行、建行以及華夏銀行，貸款政策較二級開發項目優惠很多，成本在基準利率左右，期限最長可達25年之久，從根本上解決了租賃項目在開發及運營過程中的資金缺口問題。目前其他商業銀行也在復制試點銀行的融資政策給予租賃房項目資金支持。”
另外，在企業稅收方面，今年7月財政部、稅務總局及住房城鄉建設部共同發出《關于完善住房租賃有關稅收政策的公告》，自10月1日起，住房租賃企業向個人出租住房適用簡易計稅方法，按照5%的征收率減按1.5%計算繳納增值稅；對企事業單位、社會團體以及其他組織向個人、專業化規模化住房租賃企業出租住房的，房產稅征收稅率由12%降至4%。
“隨著支持政策的落地以及財政資金補貼的到位，未來在增值分配制度上將會明顯向集體經濟組織方面傾斜。”首創置業相關負責人表示。
