經濟觀察報 發文人 陳月芹 12月9日，在一家top10房企北方區域負責工程的程旻，收到了建筑商和供應商發來的玻璃價格調整通知。
近一個月來，這是他收到的第三張漲價通知。此前，混凝土和鋁型材的供應商已經上調了價格。
反復對比三張漲價通知，程旻發現，第一句話都是“衷心感謝貴方長期以來對（該公司）的信任與支持！”客套又簡短。
接下來點明正題：受多重因素影響，原材料成本大幅上漲，給公司正常生產經營帶來壓力，為保障出品供貨質量，希望上調價格。
程旻大致估算，第三季度以來，水泥、混凝土累計漲幅約為15%-20%，鋼材漲幅約為5%-10%，鋁型材漲了20%-30%。
一般情況下，建筑商、供應商和開發商在進場前就簽訂采購合同，但是在多項建筑材料大幅上漲的情況下，建筑商還是希望開發商能“坐下來談一談”。
看著漲價通知結尾“因價格變動給貴公司帶來不便敬請諒解”，程旻知道，這不是簡單“坐下來談一談”的事。
由于我國商品房特殊的預售機制，一般房地產項目預售時，房屋建設才剛剛開始，有的地區甚至拿到施工證還未動工，就可以申領預售證進行銷售。在供需鏈條上，房地產屬于先銷售后加工。
在這種情況下，建材等原材料價格上漲，不僅會增加項目建安成本等預算，最終還將影響項目的結算利潤。
尤其年關將近，在三道紅線加持下，如果以提前囤貨方式來緩解建材價格上漲帶來的影響，一個項目需要支出上千萬的現金，算下來，對開發商來說又是一筆不小的開支。多家房企工程總直言“目前沒有更好的應對方法”。
價格狂奔
這一波原材漲價潮是從玻璃開始的。
程旻收到的其中一份漲價函，來自12月7日國內龍頭玻璃企業信義玻璃控股有限公司（以下簡稱“信義玻璃”）建筑玻璃事業部。
信義玻璃稱，因近期相關原材料漲幅較大、且呈持續上漲趨勢，決定從12月7日起，所有玻璃產品根據結構配置不同，單價上調8％-10％。在12月7日前已遞交的投標文件和報價單，在約定的有效期內繼續有效；已完成合同簽訂或在談合同，如在12月15日前完成定金支付仍按照原單價執行，逾期則合同價格另議。
由于行業龍頭的調價，其他建筑玻璃企業也有意籌劃調價，這讓承包玻璃幕墻、窗戶的供應商坐不住了。
“最早是玻璃開始上漲，在4月全國第一波疫情后，復工復產節奏促使玻璃迎來第一個小漲幅；其次是自北京6月疫情得到控制后，6月底至8月中旬，全國玻璃價格大幅上漲30%左右。”程旻舉例，華北地區玻璃原片價格均上漲200-300元/噸。
反映在期貨市場上，截至12月9日收盤，玻璃指數約2032.35元/噸，自4月份低點1276.76元/噸算起，玻璃期貨主力合約漲幅約59.2%。尤其是7、8月，玻璃指數多日連漲，甚至出現多次單日漲幅超6%。
玻璃是建材中漲價幅度最大的品類，但從每建筑平方米的含量上計算，水泥、混凝土的價格上漲對整個項目的影響更大。
中建集團深圳區域負責項目管理的高管祝睿表示，受水泥、砂石等原料價格上漲影響，三季度以來，混凝土價格上漲了70多元/立方米，單價超過500元/立方米。
11月23日，廣東省內包括國豐、萬竣、興業等多家混凝土公司集體宣布，由于市場原材料砂、石料、水泥價格上漲影響，從11月25日零點起，各等級標號的混凝土結算單價在現執行單價的基礎上調20-25元/立方米。
祝睿說明，玻璃漲價最猛，但每個項目的玻璃用量不同，商住項目玻璃幕墻用量大，而南方城市的項目多用在窗戶，影響不算太大。鋼材主要用在欄桿、鋼筋、螺紋鋼等，每噸鋼材上漲數十元，折合每平方米建安成本約漲3元，在接受范圍內。
“水泥和混凝土的漲價才最要命。”祝睿計算，混凝土一下子漲20%，相當于每平方米建安成本加30元-40元，對于一個20萬平方米體量的項目來說，僅混凝土的成本便增加了800萬元。
供需失衡
在多家房企、總包單位看來，建材漲價已不是新聞。自從2017年開始，環保部加大在大氣、水、土壤三大領域的污染治理，加強環境執法督察，尤其是京津冀及周邊地區秋冬季大氣污染綜合治理等。
每到冬天，北方地區供暖期，水泥價格會出現不同程度上漲。程旻所負責的北京、河北、山西等城市，均在環保空氣治理的范圍內，對此感受尤為深刻，“到了冬天，水泥的產能有限，加上為了保障供暖期內京津冀的空氣質量，攪拌站會被限產。”
程旻說，今年冬天漲價更明顯，主要是供需缺口比往年更大。“對整個房地產行業來說，今年的疫情影響了北方區域兩個階段的供需關系，一個是3、4月，另一個是6、7月”。
程旻進一步解釋，今年受疫情影響，水泥廠和建筑工地有超過一個季度的停工期，算下來，原本10個月的工期被擠壓到7、8個月內甚至更短。
工期壓縮后，今年房企的銷售額并沒有減少，年底成為各家搶工期的重要節點。而且雄安新區3000萬平方米等一批重點基礎設施工程不受環保政策影響，使得對建材需求更加旺盛。
加之環保治理政策不松動、甚至更為嚴格，房企今年和明年的交付壓力還在，運營節奏沒有變化，對小業主的交付承諾沒有變，“你要守住節點，就必須得一個勁地往前趕”。
不僅北方城市受影響，南方城市也因砂石供應不足、水泥產能受限、土方交通限載等因素影響，混凝土同樣處于緊缺狀態。
2017年開始，廣東多地宣布禁采河砂，間接影響了砂石供應來源，砂石價格持續上漲。在一家top3房企東莞區域項目總看來，砂石供需失衡是砂價上漲的直接原因。
該項目總透露，部分施工單位選擇開采海砂，再經過清洗淡化，加工成“洗水砂”；或將石頭攪成碎石、石粉、粉煤灰等，這類砂的價格約為河砂的1/4，但質量不及河砂。
此外，臨近年底，砂石價格受交通運距影響，超過300公里后運費翻倍上漲，各地交警部門加強運輸車輛檢驗，嚴查超載；再加上各地對混凝土等產量進行限產等影響，使得混凝土價格水漲船高。
前述top3房企東莞區域項目總透露，今年12月，受混凝土限產影響，其負責的項目因混凝土斷貨停工近一周。
市場上都在搶水泥和混凝土，為了穩定供貨，施工單位必須付出比過往市場上更高的價格。
“價高者得，現金優先，誰急誰先妥協。”祝睿總結了深圳市場上開發商、施工單位與原料供應商之間的博弈。
同樣，鋁材、玻璃、鋼材等需要高爐煉造，產能有限與需求集中爆發，推動了價格上漲。
多家施工單位、供應商表示，與開發商簽訂合同時均設置了調差原則。在施工周期內，鋼筋、商品砼、砌體等材料不含稅的信息價超出投標當月5%時，發包人（發包單位、建設單位等）應調整超出幅度的價格。基礎定價內的漲幅，由施工單位、供應商承擔。
盡管仍在調價范圍內，程旻直言：“客觀地講，即使沒有調價機制，供應方也不會賠著本去干活，遇到今年冬天這種大變化，多方往往都得走到談判桌上重新談價格。”
現金鎖貨
原材上漲，施工單位和開發商如何應對？
有十余年工程管理經驗的程旻脫口而出：提前鎖貨，否則你會趕上需求高峰，碰上高價位不得不簽約。程旻解釋，這是按照炒期貨的方式來買材料，預判到某個大宗材料如砌體、金屬將持續上漲時，開發商或施工單位必須選擇拿出現金，置換貨源。
程旻在華北負責的項目已提前備貨，“先把預付款打了，把貨收了，這樣鎖定價格”。坐在辦公桌前，一有空，程旻就打開鋼材網、鋁材網等看實時價格，當走勢持續上揚時，有貨在手讓他感到安心。
一家top20房企招采中心負責人則表示，集團層面不直接采購鋼筋、混凝土等原材料，由集團統一采購的主要是鋁合金門窗、鐵欄桿等，間接收到原材料漲價的信號有一定滯后性。但近兩周集團開始對各個區域公司進行年底巡檢，已收到杭州區域負責成本的同事反饋：鋁型材漲勢較猛。
該top20房企集團招采中心已著手通知各區域關注鋁型材及關聯上下游供應鏈的情況，“我們需要抓緊時間把近期需要購買鋁材落地的合同簽掉，如果鋁材處在持續上漲階段，越早簽鋁材供貨合同，對開發商越有利。”
前述top3房企東莞區域項目總透露，集團層面有招采部門，定期監控各地防水、金屬等大宗原材價格的變化，每年大約在12月25日至1月5日期間會發布年底該注意的采購材料和時機，讓各個區域城市“盡量靠近采購部提醒的時間點去簽合同，大量進貨”。
程旻直言，鎖貨時間可以雙方商定，比如他曾和混凝土供應商鎖定三個月時間不調價格，后期價格不受任何漲跌影響，但實際上在年底選擇鎖貨的開發商并不多。“這意味著，開發商要一次性把未來3個月、幾萬方的混凝土的預付款，一次性用現金支付，部分大宗建材還需要提前放到堆場和倉庫”。
這考驗著開發商和施工單位預判未來價格走勢的眼光，更重要的是現金流。“要先掏出現金流，資金都有時間成本的，這筆賬要算清楚。”程旻回想，從2018年至今，3年內都鎖過貨，僅一個項目的混凝土就需要支付一兩千萬元，但長期算賬下來都是值的。
尤其是今年三道紅線對房企未來預期融資的收緊，現金為王，供應商只會選擇把貨供給價高、給現金的買家。
程旻說出了他的鎖貨時間表：對北方城市而言，10月就開始盤點庫存和現金，11月掐準時間節點把貨鎖了。
在程旻看來，鎖貨對開發商和供應商都是共贏的，因為冬天供暖季為了緩解霧霾，大氣管控十分嚴格，提前給供應商一大筆現金，相當于提前得到了相應產值的支付，他拿著這筆錢去買材料，風險也降低了。
不同于程旻和招財中心負責人等對市場價格的敏感，祝睿透露，中建集團及其下游分包單位不會計算某個季度的漲幅，而且水泥、混凝土等漲價屬于政策調整，企業沒辦法控成本，供應商會不定期反饋近期增加了多少成本，最終結算時，項目工程造價取算術平均價或加權平均數。
因此，冬季建材漲價一般不會單獨調價。
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