房?jī)r(jià)又要漲了！這話不是我說(shuō)的，是朋友圈的中介說(shuō)的。
從5月中下旬到最近，朋友圈里的中介又開始以建材價(jià)格暴漲，開始鼓吹房?jī)r(jià)即將上漲。
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當(dāng)然，建材作為房子的成本，必然和房?jī)r(jià)息息相關(guān)。
但世界上的因果關(guān)系要是這么簡(jiǎn)單就好了，就像房?jī)r(jià)上漲了，我們的工資就會(huì)漲嗎？
那這波建材上漲究竟為什么？又會(huì)帶來(lái)什么影響？
首先，建材漲價(jià)確實(shí)是真的。這兩個(gè)月，作為建設(shè)工程施工主要材料的鋼材、砂石等價(jià)格如脫韁的野馬一般，一路飆升，市場(chǎng)供需關(guān)系緊張異常。
根據(jù)我國(guó)鋼材價(jià)格指數(shù)最新周報(bào)顯示，5月初部分鋼筋價(jià)格上漲至6510元一噸，較3月末的4751元一噸，已經(jīng)上漲了近1800元一噸！
除此之外，上漲的建筑材料還有：玻璃、塑料、鋁材、鋼鐵、不銹鋼，漲價(jià)約30%-40%，如果和去年同期比，鋼材更是漲價(jià)72%！
但是，其實(shí)這波不止是建材在漲價(jià)，大部分的大宗商品原材料都在漲價(jià)！
漲幅最大的是苯乙烯，累計(jì)漲幅接近50%，紙漿、PVC，原油、熱軋漲幅超過(guò)20%。純堿、螺紋鋼、玻璃、銅、燃料油、鋁等產(chǎn)品漲幅在16%-20%之間。
所以在聊建材和房?jī)r(jià)之前，我們先聊聊這波大宗商品和原材料的漲價(jià)。
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為啥都在漲價(jià)？
因?yàn)槲覈?guó)疫情恢復(fù)最快，率先恢復(fù)了產(chǎn)能，而國(guó)外疫情處理拉胯，產(chǎn)能跟不上。他們的日常生活物資，基本都是到我國(guó)買買買。
你以為我們就賺翻了么？不，人家還能兩頭收割你。
一是成本端，我國(guó)位于產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的中游，國(guó)內(nèi)原材料資源匱乏，像工業(yè)產(chǎn)品的原材料，都是從國(guó)外進(jìn)口的。
現(xiàn)在需求量大，我們又不掌握這種大宗商品的定價(jià)權(quán)，這些都造成了大宗商品、原材料的價(jià)格上漲。
成本瘋長(zhǎng)，你說(shuō)那銷售價(jià)格漲了不就行了么?
但是你賣到國(guó)外的產(chǎn)品，以美元結(jié)算的，搞不好漲價(jià)的速度還跟不上美元貶值的速度，人家就是拿印出來(lái)的鈔票收割你。
我們這邊港口的集裝箱熱火朝天，人家那邊港口也火熱朝天。不同的是，人家是買，你是賣，而且人家那邊是給老百姓發(fā)錢買買買。
你說(shuō)不賣了不行嗎？
但是東南沿海多少出口型的工廠、企業(yè)是靠著國(guó)外的訂單的，你不漲價(jià)買原材料，那就得停工停產(chǎn)。停工就失業(yè)，而當(dāng)下，穩(wěn)就業(yè)對(duì)我們又至關(guān)重要。
你說(shuō)夾在中間的企業(yè)難受不難受？
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國(guó)外價(jià)格漲不過(guò)放水，那國(guó)內(nèi)呢，不好意思，國(guó)內(nèi)的價(jià)格也漲不動(dòng)。
為啥？因?yàn)橐咔橛绊懀瑖?guó)內(nèi)的消費(fèi)力、購(gòu)買力根本跟不上。你看今年五一小長(zhǎng)假的數(shù)據(jù)就知道了：
2021年五一期間，出行人數(shù)按可比口徑，恢復(fù)到疫情前同期的103.2%，但旅游收入的可比數(shù)據(jù)，只恢復(fù)到疫情前同期的77%。
看來(lái)大家都是被疫情憋的，出去倒是出去了，但實(shí)在囊中羞澀，有多少是走馬觀花。
大家看這兩個(gè)月的宏觀數(shù)據(jù)的話，上下游的剪刀差已經(jīng)連續(xù)兩個(gè)月擴(kuò)大。3-4月，生產(chǎn)端價(jià)格（PPI)和消費(fèi)端價(jià)格指數(shù)(CPI)的剪刀差，已經(jīng)從4%繼續(xù)擴(kuò)大到5.9%。
還有，年后我們的工業(yè)生產(chǎn)總值超過(guò)往年均值，但消費(fèi)卻抵于往年均值。
這些數(shù)據(jù)都說(shuō)明一個(gè)現(xiàn)象：我們的產(chǎn)能在擴(kuò)大，但消費(fèi)復(fù)蘇波瀾不驚。成本在上漲，售價(jià)卻漲不上去。這就是經(jīng)濟(jì)學(xué)家常說(shuō)的“滯漲”。
成本的價(jià)格，傳導(dǎo)不到售價(jià)上，那就沒(méi)有利潤(rùn)，就沒(méi)有工資上漲。你說(shuō)大家能不內(nèi)卷嗎？
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那為啥建材漲幅這么大？
因?yàn)槲覀円咔榛謴?fù)期間，最先復(fù)蘇的就是房地產(chǎn)，其他行業(yè)都還在那趴著，房地產(chǎn)的施工已是熱火朝天。即便近期有所下滑，依舊增長(zhǎng)21.6%！
大量的建材需求、加上外部原因?qū)е碌蔫F礦石、煉鋼的炭等上游大宗商品的漲價(jià)，都推高了建材價(jià)格。
而老百姓也一門心思都盯著房?jī)r(jià)，盯著手里的資產(chǎn)，還有中介們的推波助瀾。想不關(guān)注都難。
你看，面對(duì)這么復(fù)雜的環(huán)境，大家還是只關(guān)心房?jī)r(jià)。卻忘了房?jī)r(jià)恰恰是問(wèn)題的關(guān)鍵。目前的大宗商品的瘋長(zhǎng)，核心力量在外部。但內(nèi)部的核心原因正是內(nèi)需、消費(fèi)不足。
如果我們內(nèi)需足夠強(qiáng)大，就不必過(guò)度依賴外需，而外需的控制權(quán)受外部影響很大。
內(nèi)需為啥釋放不了，大家為啥調(diào)侃三胎政策？還不是房?jī)r(jià)、月供占據(jù)居民太多的可支配收入。
那這些現(xiàn)實(shí)情況下，畢竟有建材成本的推升，對(duì)房地產(chǎn)究竟會(huì)有什么影響呢？
成本全線漲價(jià)，按理房?jī)r(jià)會(huì)跟著漲，但是限價(jià)比較狠管控比較嚴(yán)的城市，大漲很難，漲價(jià)是必然。最可能出現(xiàn)的就是，材料品質(zhì)縮水，樓盤質(zhì)量問(wèn)題。
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我以西安為例，給大家推演下，將會(huì)發(fā)生什么。
西安最近剛實(shí)施了已經(jīng)在全國(guó)多地的集中供地模式，而且采用了限房?jī)r(jià)、定品質(zhì)、競(jìng)地價(jià)的房地聯(lián)動(dòng)機(jī)制。
土地還沒(méi)出讓，房?jī)r(jià)已經(jīng)確定。當(dāng)然，大家可以說(shuō)，高新2.47萬(wàn)、經(jīng)開1.9萬(wàn)的毛坯限價(jià)，和此前區(qū)域精裝價(jià)格比，看起來(lái)持平，甚至還略高點(diǎn)。
但要知道這些項(xiàng)目出來(lái)，估計(jì)一年后了。某種程度上說(shuō)，價(jià)格已經(jīng)限定死了。
而最難受的是，地價(jià)并沒(méi)有限制，因?yàn)槌鞘邪l(fā)展、學(xué)校配建、修建地鐵、包括共有產(chǎn)權(quán)房、保障住房，都需要開發(fā)商的配合，甚至割肉。
開發(fā)商現(xiàn)在也面臨兩頭的困境。售價(jià)限制、成本上漲、利潤(rùn)也來(lái)越薄。
所以才有萬(wàn)科提出的土地紅利時(shí)期過(guò)去，開始進(jìn)入“管理紅利”時(shí)代。說(shuō)白了，房地產(chǎn)也要開始內(nèi)卷了。
當(dāng)然，大家都在卷，房地產(chǎn)吃了這么多年城市發(fā)展、政策紅利，也該到了為國(guó)內(nèi)卷的時(shí)候了。
但是不怕房地產(chǎn)問(wèn)“管理要紅利”，最怕房企問(wèn)“質(zhì)量要紅利”。
以前建材稍微漲價(jià)，都在鼓吹房?jī)r(jià)會(huì)漲，但那會(huì)房?jī)r(jià)確實(shí)還有漲的空間，其次建安成本一般都在2000-3000/㎡左右，在房?jī)r(jià)的組成里也占不了多少。
但現(xiàn)在，這波建材成本漲的更兇、價(jià)格限制更嚴(yán)格、房企三道紅線下融資更困難，利潤(rùn)越來(lái)越低。
這種情況下，建材那點(diǎn)漲價(jià)就真不低，那點(diǎn)“成本”，或者說(shuō)“利潤(rùn)”真會(huì)被有的房企盯上，你沒(méi)看最近連TOP10的房企里，都出現(xiàn)了多少交房問(wèn)題？
說(shuō)這么多，給普通購(gòu)房者就兩條建議：
1、建材價(jià)格上漲，房企會(huì)有漲價(jià)壓力，但在當(dāng)前宏觀趨勢(shì)下，別懷疑控房?jī)r(jià)的決心，尤其是核心城市。
2、成本推高，限價(jià)嚴(yán)格下，質(zhì)量問(wèn)題會(huì)越來(lái)越突出，對(duì)于近兩年打算買房的朋友，在購(gòu)買前一定要看企業(yè)的資金情況、過(guò)往口碑，哪怕再大的品牌房企。
