原創(chuàng) 紅周刊
近年來，江蘇房企鳳凰股份的房地產(chǎn)主業(yè)業(yè)績(jī)連年下滑，2017年和2018年（扣非后虧損）連續(xù)兩年業(yè)績(jī)?yōu)樘潛p狀態(tài)。雖然其預(yù)計(jì)在2019年扭虧為盈，但主要?dú)w功于償還債務(wù)后財(cái)務(wù)費(fèi)用的降低以及全資子公司參股南京證券的分紅，主營業(yè)務(wù)可持續(xù)盈利能力仍面臨較大挑戰(zhàn)。
2020年1月20日晚間，鳳凰股份公布了2019年業(yè)績(jī)預(yù)告，預(yù)計(jì)2019年年度實(shí)現(xiàn)歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)約為6100萬元至8800萬元，與上年同期相比預(yù)計(jì)減少4.76億元至5.03億元，同比降幅高達(dá)84.40%至89.19%。
在“ST”邊緣“危險(xiǎn)試探”的鳳凰股份在2019年扣非后實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，但實(shí)現(xiàn)盈利的主要原因是2019年公司債兌付后財(cái)務(wù)費(fèi)用較2018年同期減少，以及2019年收到全資子公司參股南京證券的分紅。Wind數(shù)據(jù)顯示，鳳凰股份通過全資子公司江蘇鳳凰置業(yè)有限公司持有南京證券6.28%的股份。
不過，鳳凰股份主營業(yè)務(wù)的經(jīng)營情況卻不太樂觀，近年來業(yè)績(jī)低迷的同時(shí)，其商品房銷售面積、銷售金額雙雙縮水，且2019年全年無新增項(xiàng)目。此外，鳳凰股份2019年三季度營業(yè)收入存在一定勾稽異常，也令人懷疑其財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)的真實(shí)性。
全年無新增土儲(chǔ)
辦公樓項(xiàng)目面臨“去化難”
2019年，受國家政策調(diào)控影響，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨土地拍賣制度變革、房地產(chǎn)稅立法、房企融資渠道管控等諸多不利影響因素，房地產(chǎn)市場(chǎng)政策持續(xù)高壓態(tài)勢(shì)。鳳凰股份也曾在其財(cái)務(wù)報(bào)告中坦言，在融資政策趨緊和管控政策趨嚴(yán)的樓市政策背景下，公司作為中小型房企，抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)能力較弱。
實(shí)際上，鳳凰股份在抵御行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)方面的弱勢(shì)已經(jīng)在近年來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)中有所體現(xiàn)。鳳凰股份曾在2017年連續(xù)四個(gè)季度錄得虧損，2017年末鳳凰股份扣非后歸母凈利潤(rùn)的虧損額度高達(dá)1.6億元。雖然鳳凰股份在2018年四季度實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)回正，但全年扣非后歸母凈利潤(rùn)仍為負(fù)，錄得虧損2705.32億元。
從鳳凰股份2019年的營業(yè)收入結(jié)轉(zhuǎn)情況來看，其上半年凈利潤(rùn)小幅上漲實(shí)現(xiàn)扭虧為盈，主要是由于當(dāng)期公司在宜興與鎮(zhèn)江兩個(gè)項(xiàng)目集中交付，且項(xiàng)目毛利好于2018年同期交付的樓盤；與此同時(shí)，2019年上半年，部分16鳳凰01債回售兌付，有息負(fù)債減少，利息費(fèi)用相應(yīng)減少。
不過，在前兩個(gè)季度實(shí)現(xiàn)盈利后，公司第三季度（7~9月）后仍錄得虧損。其三季報(bào)顯示，第三季度（7~9月）營收為1.48億元，同比下滑28.6%。
此外，鳳凰股份近年來的銷售回款情況也不太樂觀，雖然2019年第四季度實(shí)現(xiàn)了一定程度的銷售增長(zhǎng)，但其前三個(gè)季度的銷售面積與銷售金額均處于大幅下滑狀態(tài)。鳳凰股份披露的房地產(chǎn)項(xiàng)目經(jīng)營情況簡(jiǎn)報(bào)顯示，公司2019年前三個(gè)季度商品房合同銷售面積分別為1.17萬㎡、1.13萬㎡、1.87萬㎡，分別同比減少68.63%、70.11%、48.06%；商品房合同銷售金額分別為，1.08億元、1.27億元、2.36億元，分別同比減少68.88%、66.32%、42.72%。項(xiàng)目銷售情況的下滑，也直接導(dǎo)致鳳凰股份2019年三個(gè)報(bào)告期的經(jīng)營活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金凈流量?jī)纛~均為負(fù)值。
值得關(guān)注的是，鳳凰股份2019年全年無任何新增土儲(chǔ)，僅第二季度新開工無錫怡然居項(xiàng)目，新開工面積為5.34萬㎡。這或許與鳳凰股份的經(jīng)營戰(zhàn)略有關(guān)，鳳凰股份方面曾表示，公司未來的主要戰(zhàn)略是加大存貨去化的力度。
《紅周刊》記者注意到，鳳凰股份目前房地產(chǎn)庫存中辦公樓庫存占比較高，在當(dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，去化速度較慢，去化困難較大。而商業(yè)、辦公去化慢也是鳳凰股份2019年三季度資金回籠及產(chǎn)品預(yù)售較上年同期有較大幅度下降的主要原因。鳳凰股份三季報(bào)顯示，公司當(dāng)期銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金同比下滑50.36%，預(yù)收賬款同比下滑74.91%。
2017年以來，鳳凰股份雖然選擇轉(zhuǎn)型進(jìn)入養(yǎng)老地產(chǎn)行業(yè)，但面臨資金投入大，回報(bào)周期長(zhǎng)，商業(yè)模式不成熟、缺乏新領(lǐng)域經(jīng)驗(yàn)等經(jīng)營風(fēng)險(xiǎn)。此外，雖然鳳凰股份的資產(chǎn)負(fù)債率與房地產(chǎn)行業(yè)其他上市公司相比并不算高，但公司的日常經(jīng)營資金很大程度上來自公司前期發(fā)行債券獲得的資金，以及公司控股股東鳳凰集團(tuán)每年為公司提供的30億元借款額度。
營收數(shù)據(jù)勾稽異常
鳳凰股份不僅面臨經(jīng)營業(yè)績(jī)持續(xù)下滑的困境，記者核算其近年來的財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)還發(fā)現(xiàn)，公司2019年第三季度的營業(yè)收入存在一定的勾稽異常，有大約5334萬元的含稅營業(yè)收入沒有相關(guān)現(xiàn)金流入及經(jīng)營性債權(quán)的支持。
據(jù)鳳凰股份2019年第三季度報(bào)告，公司當(dāng)期實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入共計(jì)約98997萬元。記者注意到，鳳凰股份歷年來的營業(yè)收入構(gòu)成主要包括房地產(chǎn)開發(fā)收入及租賃收入。但由于公司三季報(bào)未披露相關(guān)營收構(gòu)成明細(xì)，且租賃收入在營業(yè)總收入中所占比例一直較低，故在核算鳳凰股份第三季度應(yīng)稅收入時(shí)暫不對(duì)營業(yè)收入構(gòu)成進(jìn)行區(qū)分。整體核算可得，鳳凰股份2019年第三季度的含稅營業(yè)收入大約為109887萬元。
根據(jù)財(cái)務(wù)勾稽關(guān)系，上述含稅營業(yè)收入在財(cái)務(wù)報(bào)表中將體現(xiàn)為同等規(guī)模的現(xiàn)金流量流入和應(yīng)收賬款及應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)的增減。
鳳凰股份2019年第三季度合并現(xiàn)金流量表中的“銷售商品、提供勞務(wù)收到的現(xiàn)金”金額約為54253萬元。由于當(dāng)期預(yù)收賬款不屬于與當(dāng)期營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入，故需要剔除這部分金額的影響。2019年第三季度公司預(yù)收賬款較2018年末減少了50300萬元，因此當(dāng)期與營業(yè)收入相關(guān)的現(xiàn)金流入約為104553萬元。
根據(jù)上述核算結(jié)果可以得出，鳳凰股份2019年第三季度的含稅營業(yè)收入109887萬元與相關(guān)現(xiàn)金流入金額相較差值約為5334萬元。也就意味著鳳凰股份在2019年前三季度大約有5334萬元的營業(yè)收入沒有相關(guān)現(xiàn)金流入的支持而須體現(xiàn)為經(jīng)營性債權(quán)的增加。但記者梳理鳳凰股份2019年三季報(bào)發(fā)現(xiàn)，公司該報(bào)告期內(nèi)并未產(chǎn)生應(yīng)收賬款或應(yīng)收票據(jù)等經(jīng)營性債權(quán)。因此上述財(cái)務(wù)勾稽偏差同樣沒有經(jīng)營性債權(quán)的支持，對(duì)此或許需要鳳凰股份作出適當(dāng)?shù)慕忉尅！?/p>
