原標題：世茂房地產快速發展背后：穩健的體系與合作拿地 來源：yicai
一個企業的強大，在于先做強再做大。
過去30年，世茂集團歷經數次地產周期，不斷成長最終做強做大，最重要的就是保持長期經營的理念，先把自己做強，隨后把自己做大。
根據克而瑞銷售數據，世茂房地產在過去11個月銷售額一躍進入TOP10之列，重新回到十強行列的世茂房地產，不僅僅銷售有了大幅度增長，同時保持了較低的負債率和資金成本，成為最有增長質量的公司之一。
“一個好的企業，不能總是跟著市場的節奏走，如果完全按照市場節奏，很容易在低迷期無法收回，最后出現各種問題。世茂一直都有自己的節奏，上半年的重點在投資，到了三四季度，正如秋天是收貨的季節，此時的重點在現金流和回款，并通過自有資金再投資繼而穩健發展，最終不斷強大自己。” 世茂集團執行董事、財務管理中心負責人湯沸告訴第一財經記者。
另辟蹊徑投拓
2019年，世茂房地產成為并購市場又一大明星。在很多房企開始謹慎拿地之時，世茂的逆周期操作，補充了大量的土地儲備。
3月22日，世茂集團旗下的世茂股份以3.78億元買下泰禾集團杭州蔣村項目51%的股權。
3月25日，根據泰禾公告，福州泰禾向世茂轉讓南昌茵夢湖項目四家標的公司各51%股權，總計代價18.05億元。
隨后的4月和5月，世茂集團并購了泰禾位于廣州、杭州等地項目。截至目前，世茂累計花費超過77億并購泰禾多個項目。
此外，包括萬通、明發等房企也與世茂進行交易，分別出售了在香河、馬鞍山等地項目。
6月9日，廣州老牌地產商粵泰股份發布公告，向世茂出售位于廣州的地產項目。按照公告，雙方于6月8日簽署了《世茂粵泰合作項目協議書》，以63.97億元的總對價出售5個房地產項目的股權。
根據申萬宏源統計，世茂權益土地購置金額從 2016 年的 300億飆升至2017年 680 億，2018年前三季度繼續購地 450 億元，不過在2018年第四季度放緩拿地。
通過不斷合作并購和及時銷售，在今年11月世茂重新回到TOP10位置，成為今年增速最快的頭部房企之一。
“行業競爭加劇，大家都想在一、二線城市拿地，拿地的利潤率自然開始下降。我們今年在公開市場參與了300多塊土地競拍，實際到手不到40塊。企業要發展，自然需要多元拿地模式，通過合作并購的方式，我們就可以很好的補充自己的土儲，同時可以降低成本。”湯沸告訴記者。
比如世茂收購的粵泰股份項目，目前已經全面進入銷售階段，得益于世茂良好的產品力和品牌優勢，以及高效的執行力，短短數十天，項目煥然一新全面升級，進而可實現可觀的溢價，獲得較高的凈利潤率。
“我們并購一開始都是從以前的合作伙伴開始，大家對我們有信任，同時我們決策速度較快，所以對方選擇與我們合作。另外，因為我們在金融機構的口碑很好，金融機構也會介紹優質的合作機會，這樣的好處是雙方都有了金融機構的信任背書，談起來也比較快。”湯沸說。
得益于良好的口碑和多方的信任，世茂房地產今年進行了大舉并購，并借此機會快速擴張了自己的規模和土地儲備。
目前看來，世茂可售資源多，市場地位穩，在環境趨緊的當下，將受益于行業的整合。加上公司貨值儲備分布良好，約65%位于房住需求較強的一二線城市，20%以上位于強三四線城市，其經濟發展支撐著房住需求。
世茂集團董事局副主席、總裁許世壇認為，世茂通過收并購獲取大量優質貨值，主要分布于北京、南京、蘇州、杭州、廣州等核心城市，構建起新常態下的“地產合作生態圈”。在成本可控的前提下降低經營風險，分享高潛力項目發展紅利。
穩健財務支撐
“世茂的流動性比較好，我們的貨幣資金充裕，所以金融機構對世茂比較有信心，這些信心將帶給我們更低的融資成本，也是我們的核心優勢之一。”湯沸說。
根據世茂房地產2019年中期業績，世茂保持一貫踐行的穩健政策開展融資計劃，在多元融資渠道、多維度合作及不斷創新的有力支撐下，世茂房地產融資成本長期維持較低水平，2019年上半年融資成本控制在5.6%左右，較2018年全年5.8%下降0.2個百分點，維持在行業較低水平。
值得一提的是，世茂在2019上半年積極獲取優質土儲的同時，總負債規模仍處于行業較低水平，凈負債率59.6%，連續第八年維持在60%以下，為民營房企的標桿之一。截至2019年6月底，世茂總借款約為1154.7億元，小幅提升5.8%，而總資產則提升了10.2%。在合理的融資計劃鋪排下，世茂動態調節融資提前還款，短期借款為320.6億元，僅占總借款28%，賬面現金則為短期借款的1.6倍。優質的資金流動性，確保了短期債務不會對經營產生影響。
有了這些穩健的財務指標，世茂的融資一直處于游刃有余的狀態。
今年5月底，世茂房地產全資子公司世茂建設在融資環境全面收緊之際，獲批132億公司債券的稀缺額度，意味著穩健的體系轉化成了經濟優勢，世茂后續能進一步降低企業融資成本，并為后續經營創造更大的發展空間。
今年7月，世茂房地產發布公告，已成功發行于2026年到期的10億美元優先票據，票據利息將按年利率5.60%計算。業內人士評價，此次美元優先票據期限長、利率低，體現了龍頭企業融資渠道好、成本低的特點，較近期同業發行的票據相比優勢明顯。
良好的融資渠道之后，各大機構對于世茂同樣看好。
今年9月，穆迪將世茂房地產評級由Ba2上調至Ba1，展望“穩定”。這是繼去年將Ba2評級展望從“穩定”上調至“正面”后的又一次上調。
穆迪分析師Celine Yang當月表示“我們預期世茂得益于營收和簽約的強勁增長，公司指標在未來12至18個月將得到進一步加強。另外，世茂來自于商業運營、酒店、物業管理的多元化收入，加上集團穩健的財務管理，將助力公司面對房地產行業的挑戰環境。”
穆迪表示，世茂近兩年強勁的簽約增長帶來的營收健康增長將使得營收覆蓋債務的能力進一步提高；EBIT覆蓋利息的倍數也有望提升至4.5至5倍的水平，另外不斷增長的非房地產開發收入將提高利息覆蓋倍數的穩定性。
至此，世茂還獲得了惠譽“BBB-穩定”、標普“BB+穩定”、以及中誠信“AAA”、聯合評級“AAA”等境內外良好評級。
第一財經記者了解到，穩健的財務狀況背后，實際上是來源于財務管理中心一直以來的人員培養，以達到為世茂的穩健財務保駕護航。
比如在世茂財務管理中心的半年會上，核心圍繞融資經驗、跨地區項目財務管理經驗、收并購制度、二手項目財稅問題分析等問題，進行了專業層面的經驗分享和回顧反思，進一步明確了管理要求。 “每一次我們都會就專業內容和心理調節內容進行季度培養，提高團隊的業務素質，也保證團隊的工作熱情。”湯沸說。
近年來，世茂業績實現“有品質的高速增長”，并已擁有充沛的土儲、合理安全的負債率、穩定的高比例分紅，持續成長的自持物業收入，且估值處于較低區間。2019年以來，世茂銷售額仍保持高速增長，加上未來對物業管理、酒店業務的分拆上市計劃，近期，世茂房地產屢獲中信證券、海通證券、東方證券、東吳證券等境內券商首次覆蓋，并獲得“買入/優于大市”評級，并獲得花旗、高盛、瑞信、美銀美林等投行調高目標價，維持“買入”評級。
公司的股價和市值屢創新高，來自境內的南向投資者數量較年初增長3倍有余，領先于內房股。公司的長期經營理念、做“百年企業”的愿景逐漸綻放出成果，價值逐漸得到體現。
“當市場不好的時候，管理優勢才能夠體現，穩健的財務可以讓世茂在未來的拿地和擴張中游刃有余。”湯沸說。
責編：高莉珊
