曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)，葛洲壩“地王”緣何逃不開(kāi)慘淡結(jié)局？
“曾經(jīng)風(fēng)靡一時(shí)的‘地王’，
如今卻光景慘淡”
一場(chǎng)歷時(shí)三年的布局，在喧囂塵上的猜測(cè)中揭開(kāi)面紗。
2016年，葛洲壩的一場(chǎng)32.8億元的“豪賭”震驚了房地產(chǎn)行業(yè)。當(dāng)日，葛洲壩經(jīng)過(guò)25輪競(jìng)拍，以32.8億元拿下江蘇南京和西南G14的住宅用地，樓面價(jià)高達(dá)45213元每平方米，地價(jià)甚至高于當(dāng)時(shí)板塊內(nèi)新房均價(jià)，成了南京名副其實(shí)的“地王”。
此后的三年，業(yè)內(nèi)對(duì)于葛洲壩手中緊握的“地王”項(xiàng)目有過(guò)無(wú)數(shù)的猜想。
終于，2019年年末，葛洲壩“中國(guó)府”（以下簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)府”）項(xiàng)目正式入市，相比其聲勢(shì)浩大的拿地場(chǎng)面，中國(guó)府的入市可謂有些“寒酸”。
不得不賣(mài)，中國(guó)府虧本賺吆喝
“國(guó)府”系是葛洲壩地產(chǎn)旗下的高端產(chǎn)品，目前在全國(guó)只有三個(gè)，分別是：均價(jià)在12.5萬(wàn)元每平方米的北京中國(guó)府，均價(jià)在3.5萬(wàn)元每平方米的合肥中國(guó)府以及南京中國(guó)府。
為了給“地王”增值，葛洲壩也是下足了本錢(qián)。
據(jù)中國(guó)新聞周刊了解，此前項(xiàng)目方透露葛洲壩南京中國(guó)府這個(gè)項(xiàng)目精裝標(biāo)準(zhǔn)或?qū)⒊f(wàn)元。同時(shí)，項(xiàng)目還將應(yīng)用5G科技系統(tǒng)，主要包括綠色健康（GREEN）、德系精（GERMAN）、工業(yè)集成（GATHER）、智慧互聯(lián)（GRASP）和服務(wù)增值（GAIN）五大子系統(tǒng)，涵蓋業(yè)內(nèi)先進(jìn)的110余項(xiàng)技術(shù)。
葛洲壩中國(guó)府項(xiàng)目于2019年1月公開(kāi)了示范區(qū)、樣板間及戶(hù)型圖，一度被認(rèn)為即將首次開(kāi)盤(pán)。
2019年8月，中國(guó)府已公開(kāi)售樓處、示范區(qū)和樣板間，但是項(xiàng)目需要驗(yàn)資300萬(wàn)才可以預(yù)約參觀樣板間。
據(jù)鳳凰網(wǎng)房產(chǎn)報(bào)道，有許多人曾給葛洲壩南京中國(guó)府算過(guò)一筆賬：項(xiàng)目地價(jià)45213元每平方米，如果按照6000元每平方米的建安成本來(lái)算，再加上5G科技，約10000元每平方米的裝修費(fèi)用，那照此保守估計(jì)，葛洲壩南京中國(guó)府至少要賣(mài)到65000-70000元每平方米的價(jià)格，當(dāng)然，開(kāi)發(fā)商肯定還抱著沖刺8萬(wàn)每平方米的夢(mèng)想！
高地價(jià)、高精裝標(biāo)準(zhǔn)、頂級(jí)豪宅定位給葛洲壩南京中國(guó)府賺足了市場(chǎng)的眼球，但也成為了成就中國(guó)府的一把雙刃劍，中國(guó)府的放風(fēng)價(jià)水漲船高。然而在“房住不炒”的政策下，河西中部新房限4.5萬(wàn)元每平方米、河西南部新房限價(jià)3.5萬(wàn)元每平方米的背景下，中國(guó)府的上市路可以說(shuō)要邁過(guò)很大的門(mén)檻。
2019年12月24日，有多家媒體宣稱(chēng)葛洲壩南京中國(guó)府將要首開(kāi)，但是均價(jià)為6.4萬(wàn)元每平方米。消息一出，輿論嘩然。但隨著當(dāng)晚銷(xiāo)售許可證的正式落地，所有的猜測(cè)也轉(zhuǎn)為唏噓之聲。
每平方米8萬(wàn)元的夢(mèng)想價(jià)格與每平方米6.4萬(wàn)元的實(shí)際價(jià)格相差甚遠(yuǎn)，很多人質(zhì)疑，中國(guó)府是否是虧本買(mǎi)賣(mài)？一位不愿具名的資深房地產(chǎn)分析師則認(rèn)為，虧本倒談不上，只是賺的不多而已。此外，根據(jù)葛洲壩2019年半年報(bào)顯示，其在葛洲壩南京中國(guó)府項(xiàng)目上已投入資金約55億元，“微利離市”甚至是“微虧離市”基本已成定局。
那么，葛洲壩地產(chǎn)南京中國(guó)府項(xiàng)目此前一直不愿入市，近期為何如此倉(cāng)促入市？
一位接近中國(guó)府項(xiàng)目的工作人員向中國(guó)新聞周刊透露，這次開(kāi)盤(pán)實(shí)屬無(wú)奈，有消息傳言是房管局緊急通知的。此外，據(jù)置業(yè)顧問(wèn)表示，此次開(kāi)盤(pán)是迫不得已之舉。
中國(guó)新聞周刊了解到，南京中國(guó)府的項(xiàng)目此次開(kāi)盤(pán)僅有57套房，據(jù)售樓處消息，230平戶(hù)型已經(jīng)售完，290平戶(hù)型房源還有少量。
據(jù)媒體報(bào)道，針對(duì)葛洲壩南京中國(guó)府高價(jià)入市，南京住建局在12月25日下午召開(kāi)專(zhuān)項(xiàng)會(huì)議回應(yīng)：南京市場(chǎng)一直堅(jiān)決貫徹中央抑制房?jī)r(jià)上漲的重要決策，堅(jiān)持“房住不炒”定位，并用一城一策的調(diào)控措施，把穩(wěn)地價(jià)、穩(wěn)房?jī)r(jià)、穩(wěn)預(yù)期的責(zé)任落到實(shí)處，在全市房地產(chǎn)平穩(wěn)發(fā)展的前提下，我們也努力化解前期積累的高價(jià)地的遺留問(wèn)題，保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。
轟動(dòng)一時(shí)的葛洲壩中國(guó)府慘淡收?qǐng)觥：罄m(xù)是否還要繼續(xù)推動(dòng)剩余樓盤(pán)的開(kāi)盤(pán)，仍要交給時(shí)間來(lái)驗(yàn)證。
歷盡波折的“地王”中國(guó)府，僅僅是葛洲壩手中握的“地王”項(xiàng)目之一。
“壕”得起，“耗”不起
2015年6月份，葛洲壩就以11.04億元價(jià)格拍下上海青浦區(qū)一幅商住用地，樓面單價(jià)為2.73萬(wàn)元每平方米，創(chuàng)造了青浦區(qū)樓面價(jià)地王。
2015年10月，在北京市一場(chǎng)歷經(jīng)104輪競(jìng)價(jià)的土拍中，葛洲壩地產(chǎn)最終以49.5億元總價(jià)和配建4.1萬(wàn)平方米保障房摘走豐臺(tái)區(qū)花鄉(xiāng)樊家村危改地塊。
2016年6月份，葛洲壩地產(chǎn)在合肥以15.89億元價(jià)格獲得濱湖地塊，樓面價(jià)為每平方米2.21萬(wàn)元；以24.36億元價(jià)格獲得省府地塊，樓面價(jià)達(dá)到2.2萬(wàn)元。這兩塊地均創(chuàng)造了樓面價(jià)地王。
2017年6月份，葛洲壩地產(chǎn)以43.18億元價(jià)格拍下杭州蔣村地塊，該幅地塊以3.17萬(wàn)元/平方米樓面價(jià)創(chuàng)下西湖區(qū)樓面價(jià)地王。
可以說(shuō)，從2015年開(kāi)始，葛洲壩的“地王”之路就沒(méi)有下，而且在持續(xù)地放飛自我。
據(jù)葛洲壩官方網(wǎng)站消息，中國(guó)葛洲壩集團(tuán)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司（簡(jiǎn)稱(chēng)“中國(guó)葛洲壩地產(chǎn)”），是國(guó)務(wù)院國(guó)資委首批確定以房地產(chǎn)為主業(yè)的16家央企之一。彼時(shí)，葛洲的戰(zhàn)略側(cè)重于國(guó)內(nèi)一線(xiàn)及二線(xiàn)核心城市，囊括京津冀、長(zhǎng)江經(jīng)濟(jì)帶、泛珠三角等經(jīng)濟(jì)和社會(huì)發(fā)展前沿的地區(qū)，明確確立了“重點(diǎn)布局一線(xiàn)城市、謹(jǐn)慎發(fā)展二線(xiàn)城市、嚴(yán)格禁止進(jìn)入三四線(xiàn)城市”的布局戰(zhàn)略。
這也為葛洲壩緣何不惜一切創(chuàng)造“地王”做了鋪墊。
其實(shí)早在2009年的時(shí)候，葛洲壩地產(chǎn)仍屬于集團(tuán)的邊緣板塊，據(jù)當(dāng)年的財(cái)務(wù)信息來(lái)看，葛洲壩地產(chǎn)的營(yíng)收僅占總營(yíng)收的0.2%，此時(shí)的葛洲壩地產(chǎn)仍是個(gè)嗷嗷待哺的嬰兒。
時(shí)移世易，僅在一年之后，葛洲壩迅速成長(zhǎng)起來(lái)。
2010年當(dāng)年，葛洲壩地產(chǎn)的應(yīng)收就達(dá)到了400%，一直到2018年，葛洲壩的戰(zhàn)略布局了所有一線(xiàn)城市。從2014年開(kāi)始，葛洲壩開(kāi)始走向“高光時(shí)刻”，營(yíng)業(yè)收入從62.54億元增漲到了98.99億元，即將突破百億大關(guān)，營(yíng)收占母公司比例也由8.83%升至9.93%。據(jù)克爾瑞數(shù)據(jù)，2018年，葛洲壩實(shí)現(xiàn)地產(chǎn)銷(xiāo)售權(quán)益金額117.9億元，正式突破百億大關(guān)，挺身進(jìn)入TOP200的房企行列。
幾年一路的高歌猛進(jìn)，以及葛洲壩對(duì)“地王”的鐘愛(ài)，都給葛洲壩的資金鏈帶來(lái)不小的壓力。2015 年開(kāi)始，葛洲壩的經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流出現(xiàn)負(fù)數(shù)。2015年葛洲壩經(jīng)營(yíng)活動(dòng)現(xiàn)金流為-47.50億元、2016年為-34.28億元、2017年為-8.24億元。
2019年葛洲壩前三季度財(cái)務(wù)報(bào)告顯示，前三季度葛洲壩實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約674.22億元，同比減少9.27%，這已是葛洲壩連續(xù)第3次在財(cái)報(bào)中披露營(yíng)收同比下降，此前的半年報(bào)和第一季度報(bào)告中，營(yíng)收分別同比下降8.12%和9.92%，葛洲壩地產(chǎn)儲(chǔ)備土地權(quán)益建筑面積為21.34萬(wàn)平方米。
在應(yīng)收緊縮，土儲(chǔ)告急的情況下，葛洲壩只能再次增兵。
11月21日下午3點(diǎn)，廣州南沙出讓橫瀝島“巨無(wú)霸”地塊，被葛洲壩地產(chǎn)、廣州南沙城市建設(shè)投資有限公司、南沙國(guó)際金融島（廣州）有限公司以44.76億元拿下，折合樓面價(jià)每平方米8090元。
而這個(gè)項(xiàng)目是否能成為葛洲壩的新起點(diǎn)，是否能為葛洲壩創(chuàng)造新的高光業(yè)績(jī)，仍待時(shí)間來(lái)檢驗(yàn)。
