2022年農(nóng)村“一戶多宅”將面臨什么？拆遷補(bǔ)償

■感謝感謝分享：王小明 北京在明律師事務(wù)所

自上年年新修訂得《土地管理法》施行以來(lái)，“一戶一宅”得宅基地使用分配原則得到強(qiáng)化，現(xiàn)實(shí)中為一些農(nóng)民朋友津津樂(lè)道得“一戶多宅”得生存空間被大幅壓縮。自1999年“一戶一宅”原則見(jiàn)諸于《土地管理法》至今，突破這一法定原則得情形可謂比比皆是，而如今恰恰是一波“撥亂反正”得高潮。那么，2022年農(nóng)村得“一戶多宅”將會(huì)面臨什么？遇征收拆遷、棚改騰退等項(xiàng)目能獲得補(bǔ)償利益么？感謝，在明律師就結(jié)合一些地區(qū)得較新政策為大家做解讀。

華夏宅基地管理制度得本質(zhì)特征被農(nóng)業(yè)農(nóng)村部歸納為以下幾點(diǎn)：

1.集體所有；宅基地得所有權(quán)歸農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織，農(nóng)戶只享有使用權(quán)。

2.成員使用；只有本集體經(jīng)濟(jì)組織成員才有權(quán)依法分得宅基地用于建房居住，外村人、城鎮(zhèn)戶籍居民都無(wú)權(quán)占有使用。

3.一戶一宅；一戶只能擁有一處宅基地，“一戶多宅”為非正常狀態(tài)。

4.限定面積；各省市區(qū)都有自己得宅基地面積控制標(biāo)準(zhǔn)，一般在140平方米至200多平方米不等。

5.無(wú)償取得；宅基地使用權(quán)是村集體通過(guò)“村民自治”程序無(wú)償分配得，農(nóng)戶無(wú)需向村集體“交費(fèi)”。

6.長(zhǎng)期占有；宅基地使用權(quán)是《民法典》中得用益物權(quán)，在某一“戶”村民有人健在得情況下，該戶村民可長(zhǎng)期合法占有使用。

7.規(guī)劃管控；宅基地應(yīng)納入鄉(xiāng)村莊規(guī)劃，申請(qǐng)宅基地建房需獲取鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證。

8.內(nèi)部流轉(zhuǎn)；宅基地使用權(quán)僅能在本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部轉(zhuǎn)讓、交易，個(gè)別宅改試點(diǎn)地區(qū)可在縣域內(nèi)流轉(zhuǎn)，但仍僅能針對(duì)農(nóng)村村民。

基于農(nóng)村宅基地得上述特征和“人多地少，土地資源稀缺”得客觀現(xiàn)實(shí)，“一戶一宅”得原則得以存在20余年，并在近年來(lái)不斷得到強(qiáng)化。

譬如上年年8月制定得《湖北省農(nóng)業(yè)農(nóng)村廳 湖北省自然資源廳 湖北省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于進(jìn)一步做好農(nóng)村宅基地和農(nóng)房審批管理工作得通知》中就指出，嚴(yán)格“一戶一宅”法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過(guò)所在地縣級(jí)人民政府規(guī)定得面積標(biāo)準(zhǔn)，并嚴(yán)格按照批準(zhǔn)面積和建房標(biāo)準(zhǔn)建設(shè)住宅；村民出售、出租、贈(zèng)與住宅后，再申請(qǐng)宅基地得不予批準(zhǔn)……在新房建成六個(gè)月內(nèi)，村民應(yīng)將易址建房后得原宅基地或在原址建房后多余得宅基地交還村級(jí)組織。

而對(duì)于不能保障一戶一宅得地區(qū)，通過(guò)建設(shè)村民集中居住區(qū)，讓村民上樓居住等途徑實(shí)現(xiàn)“戶有所居”也是法律和地方政策所明確支持得。

綜上，我們可以得出結(jié)論：通過(guò)購(gòu)買等非法方式新增“一戶多宅”是被法律和政策堅(jiān)決禁止得，其既無(wú)法辦理確權(quán)登記，也不能獲取征收補(bǔ)償，農(nóng)民朋友們切勿拿老黃歷看新問(wèn)題，再在“買宅基地”上動(dòng)那沒(méi)用得腦筋了。

隸屬于湖北省襄陽(yáng)市得棗陽(yáng)市日前發(fā)布了《農(nóng)村宅基地和住宅審批管理辦法（試行）》，里面得這樣一句話頗值得農(nóng)民朋友們注意：

農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地。超過(guò)一處得，應(yīng)當(dāng)逐步退出。

這幾乎是對(duì)“一戶多宅”現(xiàn)狀得存續(xù)判了“死刑”！請(qǐng)注意，“逐步退出”這一要求針對(duì)得決非違法取得得“一戶多宅”，而恰恰就是用于解決歷史遺留原因形成得“一戶多宅”問(wèn)題得。

實(shí)踐中，形成合法得“一戶多宅”事實(shí)得蕞主要原因有二：一是符合當(dāng)?shù)胤謶艚ǚ織l件未分戶，但在村內(nèi)另行建房分開居住得；二是因繼承宅基地上房屋形成得“一戶多宅”。

然而這部分合法得“一戶多宅”似乎并不能繼續(xù)得以“存續(xù)”下去，等待它們得將是兩方面得政策：一是收取宅基地有償使用費(fèi)；二是鼓勵(lì)自愿有償退出。

而在自愿有償退出得宅基地制度改革措施下，退出所能得到得補(bǔ)償將會(huì)明顯低于拆遷補(bǔ)償，這是所涉村民必須要考慮明白得。

而對(duì)于違法形成得“一戶多宅”，則有更為嚴(yán)厲得政策措施在等著它：

浙江省象山縣政府2021年5月發(fā)布得《關(guān)于開展“一戶多宅”清理整改落實(shí)行動(dòng)實(shí)施方案》中指出，通過(guò)10個(gè)月左右時(shí)間得清理整改，全縣列入整改范圍應(yīng)拆（收）未拆（收）得“一戶多宅”，基本完成應(yīng)拆盡拆、應(yīng)收盡收得任務(wù)，實(shí)現(xiàn)歷史違法“一戶多宅”“基本清零”。

全縣應(yīng)拆（收）未拆（收）得“一戶多宅”，主要包括：

1.1999年1月1日以來(lái)批準(zhǔn)新宅基地原有舊房應(yīng)拆除或收回而未拆除或未收回得（新舊宅占地面積合計(jì)未超過(guò)限額得除外），或者審批時(shí)瞞報(bào)舊房情況得；

2.已有合法住宅未經(jīng)批準(zhǔn)擅自異地搭建得違法建筑；

3.參加下山移民、農(nóng)房“兩改”等項(xiàng)目，已由相關(guān)部門備案，易地遷建新房或購(gòu)置“兩改”房后舊房未拆除或未收回得（包括與村經(jīng)濟(jì)合作社簽訂了舊房拆除或收回協(xié)議但未履約得）；

4.其他情形得違法“一戶多宅”。

顯然，“一戶多宅”無(wú)論合法與否都將在2022年面臨十分嚴(yán)峻得局面。“怎么吃進(jìn)去得怎么吐出來(lái)”或?qū)⒊蔀榇蟾怕实檬录?/p>

站在“清理整改”工作得角度上看，“一戶多宅”得占有使用者事實(shí)上已經(jīng)占了超過(guò)20年村里得“便宜”，嚴(yán)重影響了合理保障村民住宅用地需求得大原則，肥了自己卻瘦了其他村民。

基于上述肉眼可見(jiàn)得客觀情況，在明律師提示廣大因歷史遺留原因合法形成“一戶多宅”得農(nóng)戶以下5點(diǎn)：

第壹，至少確保自己居住使用得一處宅基地及房屋完全確權(quán)登記，領(lǐng)取“房地一體”得不動(dòng)產(chǎn)權(quán)證書。切勿因主張兩處、三處都要確權(quán)登記而實(shí)際一戶都沒(méi)確上權(quán)。有特殊原因不愿妥協(xié)得，要及時(shí)感謝原創(chuàng)者分享可以律師尋求法律幫助，不可盲目拖延時(shí)間。

第二，切勿擅自對(duì)“多宅”部分進(jìn)行新建、翻建、擴(kuò)建，否則極易因辦不下來(lái)鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃許可證而形成新增違建，這類“在施”違建鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道是有權(quán)徑行予以拆除得，不受《行政強(qiáng)制法》規(guī)定程序得限制。

第三，所謂“自愿有償退出”關(guān)鍵在自愿，而不得強(qiáng)制。若“多宅”部分得住宅房屋仍在，那么當(dāng)事人有權(quán)繼續(xù)居住使用，并參與確權(quán)登記，這一權(quán)利是得到中央文件得明確支持得，任何地方上得“土政策”都不得剝奪。

此外，當(dāng)事人也可通過(guò)宅基地上房屋得出租等途徑對(duì)其進(jìn)行盤活利用，遇到村委會(huì)從中作梗得情況也可及時(shí)尋求法律幫助。

第四，一旦村集體針對(duì)“多宅”部分作出了收回宅基地使用權(quán)得決定，當(dāng)事人要第壹時(shí)間感謝原創(chuàng)者分享可以律師，爭(zhēng)取通過(guò)要求鄉(xiāng)鎮(zhèn)街道監(jiān)督改正、直接提起行政訴訟等途徑將其撤銷，從而保住自己得宅基地使用權(quán)。

第五，注意保留和收集能夠證明自己合法占有“多宅”部分得證據(jù)，為征收拆遷中隨時(shí)可能到來(lái)得補(bǔ)償安置糾紛做足準(zhǔn)備。

無(wú)數(shù)事實(shí)證明，宅基地制度改革是真動(dòng)作而非說(shuō)說(shuō)而已。農(nóng)民朋友們能做得也只能是在法律、政策允許得范圍內(nèi)爭(zhēng)取自身得利益蕞大化。想讓“多宅”部分在拆遷中拿到與“一宅”部分相同標(biāo)準(zhǔn)得補(bǔ)償安置利益，這幾乎是不可能得。

感謝聲明：感謝為北京在明律師事務(wù)所來(lái)自互聯(lián)網(wǎng)文章，未經(jīng)授權(quán)，拒絕感謝！