◎無(wú)論新房市場(chǎng)還是二手房市場(chǎng)，“價(jià)格下跌”成為近期得焦點(diǎn)。11月70城市85%得城市新房?jī)r(jià)格下跌，90%城市二手房?jī)r(jià)格下跌。11月百城新建住宅平均價(jià)格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來(lái)得第二次下跌（第壹次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期得上年年2月）。雖然近期多城出臺(tái)相應(yīng)得“救市”措施，但效果如何，還有待觀察。
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85%得城市新房?jī)r(jià)格下跌，90%城市二手房?jī)r(jià)格下跌。
這是China統(tǒng)計(jì)局12月15日公布得11月70城房?jī)r(jià)數(shù)據(jù)。當(dāng)月新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲得城市僅有9個(gè)，二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲得城市僅有3個(gè)。
中指研究數(shù)據(jù)則顯示，11月百城新建住宅平均價(jià)格為16183元/平方米，環(huán)比下跌0.04%，為2015年5月以來(lái)得第二次下跌（第壹次下跌出現(xiàn)在新冠疫情初期得上年年2月）；同比上漲2.72%，漲幅較上月收窄0.36個(gè)百分點(diǎn)。百城二手住宅平均價(jià)格為16013元/平方米，環(huán)比下跌0.08%，跌幅較上月擴(kuò)大0.04個(gè)百分點(diǎn)；同比上漲3.66%，漲幅較上月收窄0.38個(gè)百分點(diǎn)。
貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師許小樂(lè)向《每日經(jīng)濟(jì)新聞》感謝分析認(rèn)為：“11月房?jī)r(jià)整體延續(xù)回落態(tài)勢(shì)，一方面是當(dāng)前市場(chǎng)成交熱度仍處底部調(diào)整期，買方話語(yǔ)權(quán)較強(qiáng)；另一方面，臨近年底部分銀行釋放出按揭貸款額度，購(gòu)房需求活躍度有所恢復(fù)，在此背景下供給端為了在年底前盡快將房源售出而下調(diào)售價(jià)?！?/p>
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房?jī)r(jià)下跌城市繼續(xù)增加新房和二手房?jī)r(jià)格依舊呈現(xiàn)下行趨勢(shì)。
11月70城中僅三亞、杭州、北京、上海等9個(gè)城市新房?jī)r(jià)格環(huán)比微漲。但同比上漲得城市仍有54個(gè)，其中重慶、銀川、長(zhǎng)沙、西安、廣州等5個(gè)城市漲幅超過(guò)6%；二手房?jī)r(jià)格方面，有63個(gè)城市環(huán)比下跌，4個(gè)城市持平，僅贛州、?？?、唐山三個(gè)城市微漲。
據(jù)易居研究院對(duì)11月70個(gè)大中城市新房、二手房銷售價(jià)格得測(cè)算，70城新房?jī)r(jià)格環(huán)比下跌0.3%，跌幅擴(kuò)大0.08個(gè)百分點(diǎn)，也是自9月起連續(xù)第3個(gè)月下跌；70城二手住宅價(jià)格環(huán)比跌0.4%，自8月以來(lái)連續(xù)4個(gè)月下跌，跌幅擴(kuò)大0.05個(gè)百分點(diǎn)。預(yù)計(jì)未來(lái)3個(gè)月新房?jī)r(jià)格大概率繼續(xù)維持下跌，或超過(guò)二手住宅跌幅。
《每日經(jīng)濟(jì)新聞》感謝者梳理今年1月以來(lái)70城房?jī)r(jià)漲跌幅情況發(fā)現(xiàn)，一線城市及強(qiáng)二線城市房?jī)r(jià)仍然有支撐，部分三四線城市房?jī)r(jià)下跌明顯。
一線城市中，廣州今年曾4次登上新房漲幅前三、5次上榜二手房漲幅前三；11月份，上海、北京、深圳全部進(jìn)入新房環(huán)比漲幅前10位。與上年年初相比較，廣州新房?jī)r(jià)格上漲了9.3%，北京上漲了6.4%、上海上漲5.7%、深圳上漲了4.9%。二手房?jī)r(jià)格方面，廣州上漲10.9%、北京10.7%，上海和深圳分別為9.4%和7%。
易居房地產(chǎn)研究院研究員潘竑羽指出，“自2015年4月開始得本輪周期中，北上廣二手房?jī)r(jià)格總漲幅均未超過(guò)80%，而深圳得二手房?jī)r(jià)格總漲幅則高達(dá)116.7%。西安和武漢得新房?jī)r(jià)格漲幅遠(yuǎn)高于二手房，主要原因是新房限價(jià)嚴(yán)格，可能存在市場(chǎng)炒作，而二手房市場(chǎng)發(fā)育不太成熟，可能被低估。作為近幾年迅速崛起得強(qiáng)二線城市代表，合肥和杭州得新房和二手房?jī)r(jià)格漲幅已逼近一線城市，可能被高估?！?/p>
值得注意得是，上半年安慶新房?jī)r(jià)格曾連續(xù)三個(gè)月領(lǐng)跌70城，昆明、唐山、石家莊則在下半年取代安慶領(lǐng)跌70城。11月份盡管大多數(shù)城市二手房?jī)r(jià)格同比仍然上漲，但牡丹江、長(zhǎng)春、錦州等東北地區(qū)城市和南充、岳陽(yáng)、遵義等持續(xù)環(huán)比跌幅靠前。與上年年初相比，牡丹江二手房?jī)r(jià)已經(jīng)下降了8.9%，南充下降7.5%，安慶下降4.6%。
易居研究院報(bào)告顯示，本輪周期中，一二三線城市二手住宅價(jià)格同比漲幅分別于2021年3月、6月、5月見(jiàn)頂，此后相繼回落，目前分別已連續(xù)回落8個(gè)月、5個(gè)月和6個(gè)月。預(yù)計(jì)未來(lái)幾個(gè)月新房和二手住宅價(jià)格下跌城市數(shù)量大概率都將超過(guò)90%，甚至明年年初70城房?jī)r(jià)可能全部下跌。其中三線城市二手房?jī)r(jià)格同比漲幅12月大概率將轉(zhuǎn)負(fù)，一二線城市則可能在明年上半年轉(zhuǎn)負(fù)。
多城“救市”效果如何？《每日經(jīng)濟(jì)新聞》感謝查閱今年以來(lái)70城房?jī)r(jià)漲跌幅排名情況發(fā)現(xiàn)，除四個(gè)一線城市外，華東、華南重點(diǎn)城市均同環(huán)比漲幅靠前，而跌幅靠前得城市多為弱三四線城市，如錦州、岳陽(yáng)、大理、牡丹江、唐山、南充等城市。
從區(qū)域分布來(lái)看，11月份黑龍江、遼寧、四川、廣西、河北等省份多個(gè)三四線城市新房和二手房?jī)r(jià)格跌幅皆較大。這些三四線城市經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平相對(duì)落后，市場(chǎng)熱度不足。
易居研究院指出，在華夏房?jī)r(jià)進(jìn)入下跌周期初期時(shí)，此類城市下跌行情通常較突出。甚至一些省會(huì)得房?jī)r(jià)漲幅在華夏排名連續(xù)數(shù)月倒數(shù)，如哈爾濱、石家莊等。
感謝觀察發(fā)現(xiàn)，近期有多個(gè)城市監(jiān)管部門陸續(xù)松綁調(diào)控或直接出臺(tái)救市政策，但從部分城市得房?jī)r(jià)反應(yīng)數(shù)據(jù)來(lái)看，并未帶來(lái)實(shí)質(zhì)性效果。
如9月28日沈陽(yáng)提高人才首次購(gòu)房補(bǔ)貼；10月1日哈爾濱打響了地方政府救市第壹槍，出臺(tái)包括人才購(gòu)房補(bǔ)貼、放寬公積金貸款等多條政策；同月，甘肅全面放開落戶；12月初，保定發(fā)文表示，“購(gòu)買被動(dòng)式超低能耗商品住宅，可不受區(qū)域性商品住房限購(gòu)政策得限制”。
此外，近期還有包括呼和浩特、荊門、衡陽(yáng)、開封、南寧、南通海安、重慶璧山和萬(wàn)州、黔南布依族苗族自治州龍里、六安金寨等地也都出臺(tái)了相應(yīng)樓市促進(jìn)政策。
這些救市政策效果如何？以哈爾濱為例，其新房及二手房?jī)r(jià)格已連跌4個(gè)月，11月環(huán)比分別下跌0.7%和1%。與上年年初相比，哈爾濱新房?jī)r(jià)格下跌了1.6%，二手房下跌了3.3%；沈陽(yáng)新房?jī)r(jià)格則環(huán)比下跌0.4%，二手房環(huán)比下跌0.3%。
其他城市得救市措施效果如何，尚有待進(jìn)一步觀察。
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