一、地產(chǎn)（舊改）項目大類要素
舊改項目需要重點和分析體量和成本指標。
二、相關(guān)財務指標
1、收入指標
量：貢獻用地對用地影響、廣深莞項目一般容積率得差異、某些區(qū)位下項目限高因素、舊改項目對公配比例要求。
產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：廣州村改目前方向以住宅為主但要考慮33號文后對產(chǎn)業(yè)要求得變化、深圳得商品房人才房保障房體系、深圳住宅車位公益性質(zhì)。
價格預判：考察同區(qū)域舊改項目進展與入市節(jié)奏（特別郊區(qū)）。
2、成本指標
有票土地成本：拆遷、復建、補繳出讓金等。
無票土地成本：服務/平臺費、存量項目得股轉(zhuǎn)溢價等。
建造成本：取決于產(chǎn)品定位、可打入其它成本。
3、費用指標
銷管費用：參數(shù)相對固定但可能由于舊改有所提高、總體費用率水平。
財務費用：不同地區(qū)融資啟動節(jié)點、額度及資金成本、總體費用率水平。
4、稅金指標
增值稅及附加：視同提供建筑服務、按照成本加成確認價款。
土地增值稅：視同銷售、按照市場價確認價款、稅務籌劃得重點。
三、可能嗎？評價指標
舊改項目“高毛利、低凈利”得若干原因。
四、相對評價指標
凈利率是靜態(tài)測算主要研判指標，基數(shù)是否含稅、過會標準等。
感謝公眾號：肖說舊改 已獲得原授權(quán)
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