過(guò)去幾年，持有地產(chǎn)的股民只要在5-9倍PE買入基本不會(huì)虧錢，為何？因?yàn)轭^部地產(chǎn)公司以20%以上的增速，對(duì)應(yīng)著只有5-10倍的市盈率。
下面談?wù)勎已壑蠥股的三家地產(chǎn)，$萬(wàn)科A(SZ000002)$、$新城控股(SH601155)$和$華夏幸福(SH600340)$。
首先看商業(yè)模式，有預(yù)收款無(wú)應(yīng)收款為最優(yōu)，有預(yù)收款有應(yīng)收款為次之。萬(wàn)科A預(yù)收款/營(yíng)收規(guī)模最近5年為136.9%，應(yīng)收款/營(yíng)收規(guī)模近5年為0.9%新城控股預(yù)收款/營(yíng)收規(guī)模最近5年為116.3%，應(yīng)收款/營(yíng)收規(guī)模近5年為0.23%華夏幸福預(yù)收款/營(yíng)收規(guī)模最近5年為183.2%，應(yīng)收款/營(yíng)收規(guī)模近5年為25.7%三家模式，首選萬(wàn)科和新城控股，華夏幸福較差。
現(xiàn)金流層面：萬(wàn)科近5年平均每股收益為2.11元，近5年每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平均為3.86元，對(duì)應(yīng)每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流/每股收益為1.83倍。新城控股近4年平均每股收益為2.57元，近4年每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平均為0.02元，對(duì)應(yīng)每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流/每股收益為0.007倍。華夏幸福近5年平均每股收益為2.66元，近5年每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流平均為-1.25元，對(duì)應(yīng)每股經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流/每股收益為負(fù)數(shù)。評(píng)論：現(xiàn)金流方面萬(wàn)科最優(yōu)，新城和華夏幸福最差。
凈資產(chǎn)收益率最近5年對(duì)比萬(wàn)科ROE為20.8，扣非ROE為13.6.新城最近4年ROE為30.26，扣非ROE最近4年為14.7華夏幸福ROE為36.2，扣非ROE為16.9評(píng)論：華夏最優(yōu)，新城其后，萬(wàn)科次之。
掙了錢現(xiàn)金流差，又進(jìn)行大規(guī)模投入，是新城模式。掙了錢現(xiàn)金流更差，又進(jìn)行大規(guī)模投入和大量應(yīng)收賬款是華夏幸福。掙了錢現(xiàn)金流充沛，每年很少的資本支出，是萬(wàn)科A。
上述三家經(jīng)營(yíng)模式，個(gè)人不推薦買華夏幸福。除非估值低于同行業(yè)一大半的位置。也不推薦買新城，除非你想賭，個(gè)人即便買也除非新城資本支出減少，現(xiàn)金流充沛的時(shí)候。萬(wàn)科每年10倍以內(nèi)的市盈率，增速20%，給投資者提供了保守的安全邊際。
雖然我看好新城地產(chǎn)+商業(yè)雙輪驅(qū)動(dòng)，但是對(duì)比線下商業(yè)廣場(chǎng)，除了頭部的明星外，以萬(wàn)達(dá)和吾悅?cè)f象城代表的二線品牌，萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)明顯占據(jù)優(yōu)勢(shì)。孰是孰非，等時(shí)間自會(huì)給出答案，當(dāng)然新城不是不能買，今年大跌我就買入并一直持有，因?yàn)槌钟谐杀镜停ㄊ杏试?-6倍買入）獲利倉(cāng)賣出，增持平安和萬(wàn)科，暫且不會(huì)賣出新城。
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