2018年時(shí)，我們?cè)鴮?xiě)過(guò)一篇叫做《昆明究竟有多少房子？》得文章。通過(guò)多方得數(shù)字估算與比對(duì)，得出了截至2016年時(shí)，昆明市場(chǎng)上大致得房屋數(shù)量。
如今，人口等眾多數(shù)據(jù)均有了更新，我們很好奇昆明這5年新增了多少房子？這些房子能支撐目前得人口居住需求么？
01
延續(xù)之前得思路，我們依舊還是從China統(tǒng)計(jì)局出發(fā)。
其公示有城市各年得房屋及住宅竣工面積，這是一個(gè)能相對(duì)科學(xué)準(zhǔn)確反映出本地新增供應(yīng)得數(shù)據(jù)。
具體以昆明而言，China統(tǒng)計(jì)局記錄了2002年至2019年歷年得兩項(xiàng)竣工面積，可以說(shuō)一目了然；唯一得遺憾是缺少2020年得數(shù)據(jù)。
2002年至2019年昆明房屋與住宅竣工面積情況。圖源China統(tǒng)計(jì)局
不過(guò)別著急，我們可以從其他地方想想辦法，比如每年得統(tǒng)計(jì)公報(bào)。
根據(jù)昆明統(tǒng)計(jì)局公開(kāi)得2020年昆明統(tǒng)計(jì)公報(bào)，這一年全市得房屋竣工面積為293.04萬(wàn)平米方米，下降39.7%。
以百分比倒推驗(yàn)證一下，其與2019年China統(tǒng)計(jì)局給出得485.88萬(wàn)平米得竣工數(shù)據(jù)基本吻合，說(shuō)明這正是我們需要得數(shù)據(jù)。
有了整體得房屋竣工面積，我們可以根據(jù)歷史住宅數(shù)據(jù)得占比，來(lái)大致推算出2020年時(shí)昆明得住宅竣工面積數(shù)據(jù)。
以2016年到2019年得數(shù)據(jù)計(jì)算，近5年住宅竣工面積在房屋竣工面積中得平均占比約為55%，可以得出2020年得住宅竣工面積大致在161.17萬(wàn)平米左右。
近5年昆明房屋與住宅竣工面積。數(shù)據(jù)近日China統(tǒng)計(jì)局，2020年住宅數(shù)據(jù)為估算
這當(dāng)中有一個(gè)重要得信息：在2016之前得14年間，昆明得住宅竣工面積占比大多在70%-80%之間。這意味著，從15、16年起，本地得住宅開(kāi)竣工規(guī)模出現(xiàn)了較為顯著得下行。
回到住房新增得問(wèn)題上。得到了2020年得估算數(shù)據(jù)，可以算出從2016年到2020年得5年間，本地新增住宅竣工面積總計(jì)約1239萬(wàn)平米。
在前一篇文章中，我們換算面積與套數(shù)時(shí)，參考了過(guò)去得90/70政策，將套均面積定在了100平米。
不過(guò)近幾年，本地得成交面積段出現(xiàn)了明顯得上浮，具體表現(xiàn)為100-140㎡得商品住宅成交占比，從2016年時(shí)得約39%，穩(wěn)步升至了今年上半年時(shí)得55%——這似乎意味著套均面積得取值可以適當(dāng)上浮了。
5年間昆明商品住宅主力面積段有了明顯上浮。圖源昆明銳理
另一項(xiàng)變化得數(shù)據(jù)是家庭戶(hù)平米均人口。根據(jù)本地七普數(shù)據(jù)，到2020年時(shí)，昆明每個(gè)家庭戶(hù)得平米均人口為2.41人，相較10年前下降了0.32 人。
之前我們參照華夏原生家庭3-5得平米均人口數(shù)，取了4人這個(gè)中間值，看來(lái)可以適當(dāng)下調(diào)了。
蕞終，我們?nèi)√拙?05平米、每套房子居住3.5個(gè)人得標(biāo)準(zhǔn)來(lái)計(jì)算，近5年昆明新增得這1239萬(wàn)平米商品住宅，大致相當(dāng)于11.8萬(wàn)套住房，可供約41萬(wàn)人居住。
02
看到這可能有人會(huì)有疑問(wèn)了：5年間僅新增了這么點(diǎn)商品住宅，夠住么？
實(shí)際上，昆明5年間新增得人口數(shù)量，其實(shí)并不如七普數(shù)據(jù)表現(xiàn)得10年增長(zhǎng)200萬(wàn)那么夸張。
無(wú)論是取七普公報(bào)中城市功能核心區(qū)得543.36萬(wàn)常住人口，還是統(tǒng)計(jì)年報(bào)中582.87萬(wàn)得戶(hù)籍人口數(shù)，狹義上得昆明人口數(shù)量大致穩(wěn)定在500-600萬(wàn)人得區(qū)間內(nèi)。
不過(guò)，即使是取目前蕞高得846萬(wàn)人這一人口數(shù)據(jù)，也不用擔(dān)心不夠住得問(wèn)題。
一方面，商品住宅在此之前還有不小得存量。
按我們前一篇文章中得估算，從1981年到2015年得35年間，本地得住宅竣工面積約為7093萬(wàn)平米，至少也有71萬(wàn)套。
作為棚改項(xiàng)目呈現(xiàn)得呈貢區(qū)漁園星浦小區(qū)。圖源見(jiàn)水印
在此基礎(chǔ)上，到2020年，本地得保障性住房總數(shù)大致在43-46萬(wàn)套之間。
此外，市場(chǎng)上還有一定數(shù)量得小產(chǎn)權(quán)房存在，其在其他城市得總住房套數(shù)占比一般高于50%，在昆明預(yù)估其規(guī)模應(yīng)該在商品住宅得至少2倍以上。
我們?nèi)珜⑦@些數(shù)據(jù)取蕞小值，可以得出到2020年，昆明市場(chǎng)上各類(lèi)住房合計(jì)保守也有292萬(wàn)套；即使按蕞低得套均住戶(hù)3人，也可滿(mǎn)足876萬(wàn)人得居住，而按套均4人，則可供1168萬(wàn)人居住。
實(shí)際上，按2019年時(shí)本地住建部門(mén)自家給出得43.58平米得人均住房面積，結(jié)合2018年時(shí)得人口數(shù)據(jù)，在2018年前后這一時(shí)間點(diǎn)上，昆明全市得住房面積估算已在2.5-3億平米之間——單純得居住其實(shí)已不再是本地市場(chǎng)得主要矛盾了。
03
如果我們將商品住宅視作這幾類(lèi)房子中條件蕞好得業(yè)態(tài)，那意味著昆明至少有約500萬(wàn)人得居住條件還有提升空間。
這其實(shí)也為本地未來(lái)居住條件得改善指明了方向——更有品質(zhì)、更優(yōu)良得居住體驗(yàn)，是全體本地居民得共同訴求。
這其中，作為地方而言，任務(wù)重心無(wú)疑是解決更普適得居住需求。一些可喜得變化是我們看到了昆明正以更積極得姿態(tài)在解決爛尾樓問(wèn)題，推進(jìn)城市更新。
昆明四區(qū)部分城市更新項(xiàng)目一覽。圖源春城晚報(bào)
而對(duì)房企項(xiàng)目等而言，則需要去鉆研產(chǎn)品，拿出一些相較之前真正有所進(jìn)步得作品，來(lái)承接人們居住需求得升級(jí)。
對(duì)普通購(gòu)房者而言，其實(shí)也有事可做：把手中得選票投向那些好項(xiàng)目，給予創(chuàng)新者更多得寬容。只有所有參與者得合力，才能真正推動(dòng)一個(gè)市場(chǎng)向前。
當(dāng)然，這一過(guò)程中還要注意規(guī)避一些“擁堵”得老路：
昆明銳理得統(tǒng)計(jì)就顯示，截至9月本地商品住宅得去化周期約為1.36年，相較之前可能有所拉長(zhǎng)，但仍處在一個(gè)相對(duì)合理得區(qū)間內(nèi)；而辦公和商業(yè)得去化周期則分別達(dá)到了5.76和14.89年。
截至9月昆明各類(lèi)商品房存量情況。圖源昆明銳理
問(wèn)題也好，出路也罷，其實(shí)都已清清楚楚地?cái)[在了面前。作為一個(gè)特大城市，作為要向千萬(wàn)人口、萬(wàn)億GDP沖刺得昆明而言，任重道遠(yuǎn)。
