很多人說(shuō)，2021年以來(lái)，房?jī)r(jià)已經(jīng)出現(xiàn)了明顯下滑得情況，更有甚者用二手房掛牌數(shù)量來(lái)佐證，南京、成都、武漢、天津等城市得二手房掛牌量屢創(chuàng)新高，平均超過(guò)了10萬(wàn)套，去化周期明顯拉長(zhǎng)。這足以說(shuō)明，二手房?jī)r(jià)格確實(shí)出現(xiàn)了陰跌得情形。
然而，事實(shí)真得如此么？未必，根據(jù)公開(kāi)數(shù)據(jù)顯示，截止2021年6月底，1-6月份華夏平均房?jī)r(jià)達(dá)到了10702元/平米，同比再次提升9.69%。看起來(lái)樓市在平穩(wěn)向下，但實(shí)際上市場(chǎng)上得購(gòu)房者依然樂(lè)此不疲，暗流涌動(dòng)助推著房地產(chǎn)繼續(xù)向前發(fā)展。
那么，未來(lái)得房地產(chǎn)情形如何，10年后，房?jī)r(jià)還能漲么？房?jī)r(jià)還會(huì)像5-8年前那樣保持高昂得上漲勢(shì)頭么？有機(jī)構(gòu)測(cè)算：10年后一線(xiàn)漲300%，二線(xiàn)漲400%！
近期，一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)做出了2035年各大城市房?jī)r(jià)得預(yù)測(cè)值，在網(wǎng)易新聞、搜狐網(wǎng)等都有相同得信息，通過(guò)這張表可以發(fā)現(xiàn)，10年后，也就是大約2035年，房?jī)r(jià)基本分為了3個(gè)檔次（一線(xiàn)超25萬(wàn)，二線(xiàn)超10萬(wàn)！）：
第壹檔次：北京、深圳、上海。現(xiàn)在得房?jī)r(jià)分別為6.8萬(wàn)元、7.2萬(wàn)元、5.6萬(wàn)元。隨著城市化得發(fā)展，這三個(gè)老牌一線(xiàn)城市得房產(chǎn)也會(huì)高歌猛進(jìn)，北京房?jī)r(jià)達(dá)到27萬(wàn)元、深圳房?jī)r(jià)達(dá)到27萬(wàn)元，上海得也達(dá)到了25萬(wàn)元。按照現(xiàn)在均價(jià)6萬(wàn)元計(jì)算，那么漲幅就達(dá)300%。
第二檔次：主要得二線(xiàn)城市（包括個(gè)別一線(xiàn)城市），例如廈門(mén)、廣州、杭州、南京、天津、蘇州等城市。現(xiàn)階段，這些城市得房?jī)r(jià)平均在1萬(wàn)元-2萬(wàn)元之間。而到了10年后，則上升至10萬(wàn)元左右，廈門(mén)、廣州、杭州、南京、天津、蘇州這幾個(gè)城市價(jià)格基本在17萬(wàn)元、14萬(wàn)元、12萬(wàn)元、12萬(wàn)、10萬(wàn)元、9萬(wàn)元，按照均值10萬(wàn)元計(jì)算，比目前得2萬(wàn)元幅達(dá)到400%。
第三檔次：普通二線(xiàn)城市和省會(huì)城市。主要包括了青島、武漢、無(wú)錫、合肥、鄭州等。現(xiàn)階段，這些一般二線(xiàn)城市得平均房?jī)r(jià)保持在8000元-9000元。根據(jù)測(cè)算數(shù)據(jù)顯示，這些主流二線(xiàn)城市得房?jī)r(jià)會(huì)分別達(dá)到8.6萬(wàn)元、7.1萬(wàn)元、6.3萬(wàn)元、6萬(wàn)元。比現(xiàn)在增長(zhǎng)接近600%。
指聞君總結(jié)一下這份《測(cè)算表》得特點(diǎn)：
①房?jī)r(jià)普遍處于“大跨步”上漲趨勢(shì)中，不管是一線(xiàn)城市還是二三線(xiàn)城市，漲幅都很大；②現(xiàn)在房?jī)r(jià)已經(jīng)很高得城市，未來(lái)得增長(zhǎng)潛力并不大，反而那些現(xiàn)階段房子相對(duì)便宜得城市，將來(lái)得升值幅度大一些；③樓市因城市而異，有得城市樓市高歌猛進(jìn)，有得城市樓市收縮，不可同日而語(yǔ)。看到這里，估計(jì)很多人都覺(jué)得“不可信”，這份預(yù)測(cè)他有點(diǎn)太“異想天開(kāi)”了。不過(guò)，如果你能清楚其背后得支撐邏輯，或許就不這么認(rèn)為了。城鎮(zhèn)研究可能李鐵、北師大教授董藩等一系列房地產(chǎn)可能，他們給房地產(chǎn)漲跌得定性幾乎趨于一致：樓市不會(huì)跌，價(jià)格還要漲。例如李鐵就從城市化得角度做出了分析，華夏正在朝著發(fā)達(dá)China得目標(biāo)前進(jìn)，而發(fā)達(dá)China得城市化率普遍高于75%，現(xiàn)在我們才勉強(qiáng)達(dá)到63%，根據(jù)過(guò)去40年城市化速度看，每年遞增1個(gè)百分點(diǎn)，那么華夏城市化還有將近13-15年時(shí)間，城市化會(huì)不斷驅(qū)趕農(nóng)村人進(jìn)入城市，進(jìn)而為房地產(chǎn)貢獻(xiàn)源源不斷得購(gòu)房需求。
北師大教授得董藩，也多次語(yǔ)出驚人，他對(duì)自己得學(xué)生說(shuō)，如果40歲自己得資產(chǎn)不能達(dá)到3000萬(wàn)，不要說(shuō)“我是你們得老師”；對(duì)于房地產(chǎn)，董教授同樣“看漲”，像北京、上海、深圳等這樣得世界性大城市，他認(rèn)為房子漲到80萬(wàn)元才算合理得。
指聞君暫且不“評(píng)論”上述得“25萬(wàn)元、10萬(wàn)元預(yù)測(cè)”是否準(zhǔn)確，如果房子得價(jià)格要達(dá)到25萬(wàn)元、10萬(wàn)元得水平，那么至少需要具備2個(gè)方面得前提條件：
第壹、人均收入得到了大幅增長(zhǎng)（或者說(shuō)CPI顯著提升），以至于人人手握上百萬(wàn)元現(xiàn)金，當(dāng)每個(gè)家庭都有上千萬(wàn)元現(xiàn)金儲(chǔ)備得時(shí)候，10萬(wàn)元房?jī)r(jià)、25萬(wàn)元房?jī)r(jià)一點(diǎn)都不算高。而根據(jù)現(xiàn)階段得情況來(lái)看，10年后不可能出現(xiàn)這種“假設(shè)”得情景，所以這個(gè)條件不可實(shí)現(xiàn)。
第二、收入沒(méi)有漲多少，但是房?jī)r(jià)卻飄了，也就是存在房產(chǎn)泡沫。這一點(diǎn)更不可能。住建部原副部長(zhǎng)仇保興曾這樣說(shuō)過(guò)，華夏房地產(chǎn)已經(jīng)出現(xiàn)了泡沫得情況，這一點(diǎn)要敢于承認(rèn)，西南財(cái)大研究顯示，華夏得房?jī)r(jià)收入比超過(guò)9:1，一線(xiàn)城市超過(guò)30:1，二線(xiàn)城市也達(dá)到了10:1以上。而根據(jù)國(guó)際合理水平，位于4-5才是相對(duì)適中得。收入跟不上房?jī)r(jià)漲幅，以至于樓市泡沫堆積。
結(jié)論：一方面收益不可能實(shí)現(xiàn)“躍進(jìn)”提升；另一方面在房住不炒得調(diào)控基調(diào)下，房產(chǎn)不可能出現(xiàn)高泡沫，故而能支撐25萬(wàn)元/平米價(jià)格得條件都不具備。所以，這份“測(cè)算表”可能也只是博取一下眼球罷了，不必當(dāng)回事兒。
