文：陳淑文 朱耘
剛進入2020年，陽光100中國控股有限公司（2608.HK，下稱：陽光100）繼續(xù)回購股份。
2020年1月3日，陽光100發(fā)布公告稱，公司于2020年1月3日在香港交易所回購1.30萬股，耗資1.88萬港元，根據(jù)此次回購數(shù)量和耗資情況計算回購均價約為1.45港元，根據(jù)披露此次最高回購價1.45港元，最低回購價1.44港元。
2020年1月2日陽光100回購4.80萬股，耗資6.93萬港元；2019年12月31日陽光100在香港交易所回購4.20萬股，耗資6.10萬港元。
據(jù)同花順金融研究統(tǒng)計，陽光100中國近三個月累計回購股份數(shù)為525.70萬股，占公司已發(fā)行股本的0.21%。而在此前，行業(yè)掉隊的陽光100以一種"破釜沉舟"的姿態(tài)，開啟一輪"自救"模式再次回歸到公眾視野。
2019年12月27日，陽光100中國披露與北京信托簽訂的協(xié)議，擬7.9億元向后者轉(zhuǎn)讓溫州中信昊園投資有限公司90%股權(quán)，這已經(jīng)是2019年以來陽光100出售的第四個項目。
由于整體融資成本提升，2019年上半年，陽光100的總?cè)谫Y成本也由2018年同期2.8億元大幅上升21.8%至3.42億元。
頻繁出資產(chǎn)、高息融資、 “借新還舊”的模式對公司存在哪些風(fēng)險性？頻繁回購股份背后的原因是什么？對此，《商學(xué)院》就相關(guān)問題致函陽光100，截止發(fā)稿日，未收到回復(fù)。
凈負(fù)債率206.1%，陽光100還有機會嗎？
2019年，陽光100為自己定下的銷售目標(biāo)是150億元，較2018年的175億元下調(diào)約14.29%。
下調(diào)銷售目標(biāo)的同時，銷售額的目標(biāo)完成度并不高。今年前6個月，公司合同銷售金額僅完成全年銷售目標(biāo)的25.25%，銷售金額、銷售面積同比雙雙下降。截至2019年11月30日，前11月合同銷售金額為84.77億元。
除此之外，陽光100自身還存在較大的債務(wù)壓力。2018年底，公司總負(fù)債額為518.44億元，到2019年上半年總負(fù)債額已達488.03億元，公司的凈負(fù)債率高達206.1%。截至2019年上半年，公司一年內(nèi)到期的有息負(fù)債83.05億元，而公司2019年上半年總收入僅36億元。
由于整體融資成本提升，2019年上半年，陽光100的總?cè)谫Y成本也由2018年同期2.8億元大幅上升21.8%至3.42億元。2019年上半年，陽光100凈利潤3.3億元，利潤不足以支付2019上半年的融資成本。
2019年6月陽光100發(fā)行的一筆2021年到期的2億美元優(yōu)先票據(jù)為例，利率高達11.5%。更早前的1月份，陽光100獲得的4億元信用貸款，年利率也達到9%。
中南財經(jīng)政法大學(xué)數(shù)字經(jīng)濟研究執(zhí)行院長盤和林在接受《商學(xué)院》記者采訪時稱：“高息融資”“借新還舊”是目前很多房企進行資金周轉(zhuǎn)的做法。他表示，這樣的做法存在著三方面的風(fēng)險，首先，負(fù)債成本不斷升高，杠桿不斷加大，使得企業(yè)的生產(chǎn)經(jīng)營壓力增大，產(chǎn)生償債風(fēng)險。其次，資金流不穩(wěn)定，不利于企業(yè)的持續(xù)經(jīng)營。最后，不論是高息融資還是借新還舊對于企業(yè)而言都是飲鴆止渴，不能解決粗放的房地產(chǎn)開發(fā)模式下企業(yè)經(jīng)營的根本問題，通過這樣的方法維持企業(yè)生存，事實上反倒阻礙了企業(yè)轉(zhuǎn)型升級和經(jīng)營效率的提升。
對此，58安居客房產(chǎn)研究院首席分析師張波表示贊同，從房企近兩年的融資來看，“借新還舊”的現(xiàn)象的確普遍存在，一方面是由于短期償債壓力的提升，導(dǎo)致房企不得不通過“借新”的方式來緩解壓力，另一方面由于融資難度增大，融資成本的高企在今年表現(xiàn)也尤為明顯。
張波認(rèn)為目前來看最大的風(fēng)險依然在于過高利率和利潤率下滑同步在不少房企中并存，由于土地價格提升，以及各地限價的政策影響，房企的毛利率下滑在不少項目和城市都表現(xiàn)得較為明顯，如果融資的規(guī)模大，成本高則會直接影響到企業(yè)的財務(wù)費用以及資本化利息的表現(xiàn)，不但拉低凈利率水平，甚至可以讓房企產(chǎn)生更大的虧損。
頻繁甩賣資產(chǎn)，陽光100能否走出困境？
除了高息融資外，陽光100還連續(xù)出售資產(chǎn)套現(xiàn)來緩解資金壓力。
2019年12月27日，陽光100中國披露與北京信托簽訂的協(xié)議，擬7.9億元向后者轉(zhuǎn)讓溫州中信昊園投資有限公司90%股權(quán)，這已經(jīng)是2019年以來陽光100出售的第四個項目。
根據(jù)協(xié)議，項目公司90%的股權(quán)將從陽光壹佰集團轉(zhuǎn)讓給北京信托，售價最高為人民幣7.9億元，而項目公司的日常運營及管理仍由陽光壹佰集團負(fù)責(zé)。
2019年上半年，公司出售了兩個項目，分別是重慶陽光壹佰70%股權(quán)、卓星100%股權(quán)，前者交易金額為13.34億元，后者為46.61億元。這兩個項目出售帶動上半年凈利潤大幅增長，也增加了賬上現(xiàn)金。8月份又出售了東莞項目，交易金額5.13億元。
盤和林指出陽光100中國出售項目，的確與公司的財務(wù)狀況有關(guān)。從目前公司公布的財務(wù)數(shù)據(jù)看，即使已經(jīng)出售了四個項目，其凈負(fù)債率仍然高達206%，產(chǎn)生的債務(wù)成本及給現(xiàn)金流帶來的壓力很不利于企業(yè)的經(jīng)營，去杠桿的壓力仍然很大。
不過除此之外，可以看到，陽光100正在向運營商轉(zhuǎn)型，通過脫手相關(guān)項目，有利于幫助企業(yè)回籠資金，轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營狀況，減少企業(yè)轉(zhuǎn)型障礙，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型，因此出售項目事實上也是出于企業(yè)未來發(fā)展經(jīng)營戰(zhàn)略的需要。
張波認(rèn)為陽光100的凈負(fù)債率較高，通過項目出售，2019年的整體負(fù)債水平已經(jīng)出現(xiàn)一定比例的下降，可以看出項目的出售和其債務(wù)壓力有相關(guān)性。
另外從戰(zhàn)略發(fā)展方向來看，其未來更多聚焦于非住宅類地產(chǎn)，包括獨創(chuàng)性的街區(qū)綜合體、共享式服務(wù)公寓、大型復(fù)合社區(qū)，選擇出售的也大都是住宅類項目，因此轉(zhuǎn)型也是其出售項目的重要原因。
轉(zhuǎn)型戰(zhàn)略推進緩慢，陽光100路在何方？
陽光100于1999年創(chuàng)立，創(chuàng)始人是易小迪，系 “萬通六君子”之一。作為一家有著20年歷史，幾乎是與中國房地產(chǎn)市場一同成長起來的房企。缺乏對進駐城市的長期合理規(guī)劃或是公司遲遲未能順勢擴張的癥結(jié)之一，而轉(zhuǎn)型的緩慢和不徹底或是影響了該公司的發(fā)展的原因。
陽光100官網(wǎng)顯示，公司致力于從開發(fā)商向運營商、從單一住宅向復(fù)合型物業(yè)開發(fā)的轉(zhuǎn)變。我們的業(yè)務(wù)遍及中國核心城市圈各大中心城市，旗下?lián)碛腥螽a(chǎn)品系列：獨創(chuàng)性的街區(qū)綜合體、共享式服務(wù)公寓及大型復(fù)合社區(qū)。
從2004年開始，易小迪就帶領(lǐng)陽光100逐漸走上一條“去地產(chǎn)化，增加街區(qū)綜合體的投資比重”轉(zhuǎn)型道路。而實際情況是，公司的盈利重點仍然以住宅出售為主。
2019年上半年住宅銷售面積由去年同期的28.3萬平方米降至26.59萬平方米，平均售價由10883元每平方米降至8852元每平方米。總的物業(yè)銷售收入則由去年同期的33.92億元降至32.96億元。
與此同時，公司的物業(yè)管理及酒店經(jīng)營收入也在下滑，由2.19億元下滑至2.12億元。租金收入本身規(guī)模較小，也出現(xiàn)小幅下滑。
盤和林表示，轉(zhuǎn)型緩慢會使得企業(yè)不能突出主業(yè)，在人力、財力、物力等企業(yè)資源配置過程中與其他業(yè)務(wù)板塊拉鋸，導(dǎo)致資源配置效率低下，不利于企業(yè)整體的業(yè)績表現(xiàn)。同時，企業(yè)主業(yè)不突出，會使得企業(yè)定位不明確，導(dǎo)致企業(yè)在市場中處于尷尬的地位，不利于提升自身市場競爭力及市場擴張。
不論是陽光100還是其他房地產(chǎn)企業(yè)，實現(xiàn)企業(yè)的高質(zhì)量轉(zhuǎn)型，首先要做的是突破房地產(chǎn)傳統(tǒng)的“三高”的開發(fā)經(jīng)營模式，其次，找準(zhǔn)企業(yè)定位，是企業(yè)轉(zhuǎn)型升級的關(guān)鍵。最后，若想實現(xiàn)高質(zhì)量的發(fā)展轉(zhuǎn)型，很大程度上還是依賴于轉(zhuǎn)型后主業(yè)的深耕，這是企業(yè)實現(xiàn)高質(zhì)量發(fā)展的重點。
張波告訴《商學(xué)院》記者，選擇非住宅類發(fā)展本身就是一個“慢車道”，無論是規(guī)模化提升的水平還是利潤增長都會比純住宅慢一些，而且從近幾年房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的發(fā)展來看，占據(jù)頭部的房企無一不是以住宅開發(fā)為重點的。但向街區(qū)綜合體等非住宅類發(fā)展也不代表沒有機會，這是條對于運營能力、資金、產(chǎn)品能力有著更高要求的賽道，也需要有更長時間積累，面臨的挑戰(zhàn)也會更大。
對于陽光100連續(xù)回購股票，克而瑞證劵地產(chǎn)分析師孫楊在接受《商學(xué)院》記者采訪時分析到：“為了增加市場信心。”回購股票說明企業(yè)認(rèn)同自己的內(nèi)在價值，從而增強投資者對企業(yè)的信心及信任。
回購股票、高息融資、出售資產(chǎn)能否轉(zhuǎn)變企業(yè)經(jīng)營狀況，減少企業(yè)轉(zhuǎn)型障礙，幫助企業(yè)順利轉(zhuǎn)型？對陽光100來說，是機會還是坦途？《商學(xué)院》將持續(xù)關(guān)注。
