原標(biāo)題：雅居樂經(jīng)營業(yè)績起伏大，長期償債能力較弱 來源：中訪網(wǎng)財經(jīng)
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作者|袁啟明
12月4日，雅居樂發(fā)布11月未審核的業(yè)績公告。公告顯示，前11月雅居樂實(shí)現(xiàn)合約銷售金額1092.1億元。據(jù)了解，2019年，雅居樂全年的銷售目標(biāo)為1130億元。照此計算，雅居樂已經(jīng)完成了全年銷售目標(biāo)的96.65%。
據(jù)公開資料顯示，雅居樂集團(tuán)控股有限公司(股票代碼03383.HK) 是以房地產(chǎn)開發(fā)、經(jīng)營為主的大型企業(yè)，總部位于廣州 。公司的業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)、物業(yè)管理及室內(nèi)裝修，下屬項(xiàng)目分布于中山、廣州、佛山和香港、澳門等城市。
預(yù)售單價降兩成
12月12日晚間，雅居樂公告稱，旗下物業(yè)服務(wù)平臺雅生活間接全資公司，以不超5億元收購新中民物業(yè)60%股權(quán)。早先時，雅生活對外宣稱，公司擬以20.6億收購中民物業(yè)及新中民物業(yè)各60%股權(quán)，得以佐證。
20.6億元的收購價，創(chuàng)造了物管行業(yè)并購金額的歷史之最。
知情人士透漏，雅生活收購中民物業(yè)，主要目標(biāo)是做大物業(yè)規(guī)模，發(fā)揮規(guī)模效應(yīng)。上述收購一旦完成，雅生活整體在管面積將達(dá)5億平方米，管理項(xiàng)目超3000個。
實(shí)際上，為了整合房產(chǎn)物業(yè)資源，雅生活的“買買買”戰(zhàn)略由來已久。早在2017年，雅生活便以10億元收購綠地物業(yè)。
然而，除了并購“它人”，雅居樂也有被“拋售”的時候。2019年10月15日，綠地控股旗下綠地金融海外投資集團(tuán)，公開出售雅居樂5000萬股股票，套現(xiàn)超10億港元，致使雅生活股價當(dāng)日暴跌近7%。
有業(yè)內(nèi)人士表示，萬科與雅居樂都是布局物業(yè)最積極的房企，近期尤甚。這或許也從側(cè)面反饋出，房地產(chǎn)單一商業(yè)住宅市場的不景氣。
以雅居樂為例，2019年上半年實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入271.14億元，同比上升12%。但毛利率卻82.2億元，同比下降30.3%；整體毛利率30.3%，同比下降19.3個百分點(diǎn)。
針對毛利下降，雅居樂歸于“因城施策”政策高壓下，高毛利項(xiàng)目銷量的大幅減少。
財報數(shù)據(jù)顯示，雅居樂上半年累計預(yù)售582億元，完成全年預(yù)售目標(biāo)的52%，上半年每平米均價14340元。
截至11月底，雅居樂預(yù)售金額1092.1億元，與全年目標(biāo)十分接近。但趣識財經(jīng)發(fā)現(xiàn)，為完成全年預(yù)售目標(biāo)，雅居樂不惜以價換量。
業(yè)內(nèi)人士表示，這與房企普遍存在的以價換量有關(guān)，尤其下半年，整個房企為回籠資金，不惜血本，打折售房。
毛利的跌落
中期報告顯示，上半年，雅居樂毛利及毛利率均有不同程度的下滑，其中，毛利率為30.3%，同比下降19.3%。這對于雅居樂來說是少見，從2015年到2018年，雅居樂的毛利率從25.1%升至43.9%。
如此大幅度的下降，對于這家高毛利率的房企來說，不可能沒有感知的。事實(shí)上，早在年初2018年業(yè)績會時，前財務(wù)首席官張森就提前預(yù)告了這一問題。
彼時前首席財務(wù)官張森表示，因受累于海南島項(xiàng)目，預(yù)計2019年毛利率水平將出現(xiàn)下滑，相對會比較保守，估算大概在30%以上。
在此次半年度業(yè)績報告中，雅居樂稱，毛利率下降主要是由于多個城市受“因城施策”的影響，導(dǎo)致高毛利率項(xiàng)目的銷售收入確認(rèn)占比大幅下降，致使集團(tuán)整體毛利率有所下降。
外界都很敏銳地捕捉到，其中最主要的影響是在海南。
據(jù)悉，經(jīng)歷去年調(diào)控之下，海南房地產(chǎn)市場陷入一片低迷，對于重倉海南的雅居樂而言，影響無疑是更大的。
從數(shù)據(jù)上看，2017年海南清水灣單項(xiàng)目預(yù)售金額約170億元；2018年，雅居樂整個海南市場預(yù)售金額100億元左右，對比明顯，這也是去年全年雅居樂銷售目標(biāo)未達(dá)標(biāo)的重要原因。
據(jù)副總裁潘智勇業(yè)績會現(xiàn)場透露，2019年上半年，海南市場項(xiàng)目入賬僅有10億元，去年同期則有90億元。波及至毛利方面，去年同期海南項(xiàng)目毛利貢獻(xiàn)66億元，今年只有6億元。
“毛利率下降的原因很明顯，高毛利的收入少了，具體來說就是海南島。”潘智勇表示，海南島項(xiàng)目的毛利率達(dá)58%，毛利收入的急劇下降導(dǎo)致了高毛利的變化。此外，潘智勇還表示，同期的建安成本、土地成本提高了，所以也導(dǎo)致了毛利率下降。
潘智勇承認(rèn)，這是雅居樂要面臨的一個問題。同時，認(rèn)為自去年4月開始到今年6月30日為止，雅居樂已經(jīng)消化了不利影響。
主席兼總裁陳卓林則看得更長遠(yuǎn)：“現(xiàn)在整個行業(yè)的毛利率要達(dá)到30%以上已經(jīng)算很好了，我們之前高是因?yàn)槿胭~率高，今年比較少，但我預(yù)計未來幾年會陸續(xù)擴(kuò)大。因?yàn)楝F(xiàn)在新的政策出來了，所以我相信我們2020年、2021年、2022年，地產(chǎn)上尤其是海南島有了增幅，我們的毛利率會相應(yīng)地變高?！?/p>
對于之后毛利率得以在30%以上，潘智勇認(rèn)為有兩方面因素的保證。
股權(quán)換利潤背后是銷售疲軟
2019年上半年，雅居樂交了一份差強(qiáng)人意的成績單。營業(yè)額271億元，同比增長12%；凈利潤同比增長37.69%至59億元；整體凈利潤率22%，較去年同期增加4個百分點(diǎn)，在業(yè)內(nèi)排名靠前；歸屬公司股東的凈利潤51億元，同比增長35%。
但財報顯示，51億元中有22億元是去年12月與平安的交易得來，另外還有4億元是來源于一家合營企業(yè)轉(zhuǎn)至附屬公司的除稅后重估收益。業(yè)績會上，雅居樂副總裁潘智勇坦言，若剔除項(xiàng)目出售帶來的收益，雅居樂的利潤將因?yàn)槊实南禄霈F(xiàn)同比減少。
財報顯示，上半年雅居樂的毛利潤同比下降32%至82億元，毛利率也較去年同期大幅下滑19個百分點(diǎn)，降至30%。雅居樂解釋稱，毛利潤下降主要由于受多個城市“因城施策”的影響，土地及建筑成本有所增加。半年報顯示，上半年雅居樂的銷售成本大幅增長至189億元，是2018年同期的1.6倍。
臨近年底，上市公司紛紛出售資產(chǎn)以美化報表，這在業(yè)內(nèi)已屢見不鮮，最常見的便是賣房。據(jù)不完全統(tǒng)計，今年四季度以來，已經(jīng)有超過10家家上市公司發(fā)布公告出售旗下房產(chǎn)，最多的一家合計賣房401套，處置金額3.34億元，影響歸母凈利潤1.7億元。
然而對以賣房為立身之本的雅居樂而言，顯然需要別的辦法，出售旗下項(xiàng)目股權(quán)便成為了最優(yōu)選擇，去年嘗到甜頭后，今年再接再厲，只是效果可能會大打折扣——預(yù)期收益僅7億元，不及去年的三分之一。
事實(shí)上，雅居樂用股權(quán)換利潤背后還有另一個原因——銷售不及預(yù)期。去年，雅居樂未完成1100億元的銷售目標(biāo)（1026億元的銷售額僅為目標(biāo)的93%）。而今年雅居樂對自己也信心不大，1130元的銷售目標(biāo)僅比去年的1100億多了30億元，增長率不到3%。截至11月底，雅居樂已完成97%，全年達(dá)標(biāo)將是大概率事件。
銷售疲軟，何談營收與利潤？無奈之下，只能另辟蹊徑了。
值得一提的是，雅居樂這筆生意做得確實(shí)不虧，除了賺錢之外，還甩掉了燙手山芋。被雅居樂轉(zhuǎn)讓股權(quán)的項(xiàng)目公司，旗下項(xiàng)目曾被指建設(shè)及發(fā)售被明令禁止的獨(dú)棟別墅數(shù)百套，涉嫌違法占地修建高爾夫球場等；2018年10月，又曾因被舉報受到環(huán)保部門調(diào)查，可謂“多災(zāi)多難”。
