本文來源：時代周報 作者：郭梓昊 石恩澤
朱理光從沒見過這樣的景象。
絡繹不絕的炒房客們消失了，店面門口變得空蕩蕩。一上午過去，朱理光只接到了3通咨詢租房的電話，沒有一個顧客到店。
“門前冷落鞍馬稀，這句話形容現在的房產中介再準確不過了。”從業5年的朱理光自嘲道。
8月31日，廣州市住房和城鄉建設局發布了《廣州市住房和城鄉建設局關于建立二手住房交易參考價格發布機制的通知》，自發布之日起施行。并同步公布了首批96個小區的二手住房交易參考價格，其中天河區占了54個。
朱理光負責的珠江新城中區，按照指導價計算，部分樓盤降幅達50%，“原本市場價2000萬的房產，按照指導價換算只有1000萬。”朱理光說。
剛剛入行兩個月的新人羅飛同樣見證了歷史。“這幾天單量真的沒法看”，由于客源減少，門店里不少中介只能趴坐在電腦桌前，打著哈欠、低頭看手機。羅飛身后，一張“下半年完成700萬營收目標”的軍令狀極為惹眼，指導價公布后，還能不能完成這個指標？羅飛心里也犯嘀咕。
看著手機推送的“深圳8月二手房成交量創近10年新低”的行業消息，憂慮籠罩在每個房產從業者心頭時。深圳房地產信息網數據顯示：2021年8月，深圳二手房僅成交2043套，同比下降約81.96%。
“找不到出路”，談及中介的未來，朱理光連連搖頭。在他看來，深圳樓市如今的慘淡，可能會是廣州樓市的未來。
“越老越吃香”
朱理光預計，中介行業的裁員、閉店潮很快就會來臨。
“賣家捂著樓盤，買家翹首以盼降價，大家都在熬，最后死的只能是我們中介。”朱理光說。廣州樓市的下行趨勢在所難免：深圳在3月份實行指導價后，二手房成交量已經連續幾個月跌跌不休。
成交量下降，部分房產經紀人已經開始出走。
朱理光身邊，已有從業5年以上的“百萬經紀人”告別行業。“脫離2個月新人保護期（即固定底薪7000元）后，中介唯一的收入來源就是賣房提成，買家收2%，賣家收1%。”朱理光說，沒有單量意味著沒有收入，資深中介或許還能啃老本，而新人在生活壓力下寸步難行。
即便留下來的人，工作積極性也在減弱，尤其是剛剛入行的年輕人。“這行是越老越吃香，老人的資源相對固定，年輕人就比較難了。”
據羅飛透露，早在今年6月份時，廣州部分中介公司已經不再招收有底薪的新人，只保留原有的無底薪、只拿提成的資深中介。“整個行業開始趨于保守，就是偏向留住人才、留住有經驗的老人。”
無獨有偶，在同樣施行二手房指導價的深圳，不少房產中介公司早在半年前就已“只出不進”。
據中原地產深圳分部房產中介王華透露，因為門店成交率普遍偏低，其部門從今年4月開始就已經不再招人了，“以前每個月差不多能招進來5-6人”。
根據深圳市房地產中介協會發布的報告，截至6月30日，全市實名登記的星級從業人員數量為45458人，比去年同期減少11.8%。該協會通過對全市4161間中介門店的摸底調查發現，今年上半年有104間門店已關閉且已辦理工商注銷，計劃或已關停的門店占比達11.1%。
中介行業正在經歷肉眼可見的蕭條。朱理光周邊已有中介門店貼出轉讓告示，關店潮似乎已經悄然啟動。
可以預見，在房地產行業迎來的急剎車中，大量房產經紀人會從車身上抖落。據貝殼研究院披露的數據，2020年，中國房產經紀人總數已接近200萬人。“這么多人，一夜之間能去哪呢?”朱理光感到迷茫，至于下車后將面臨什么，他也不得而知。
“危機危機，危中有機”
夜色降臨后，深圳紅樹西岸對面的馬路上，20家房地產中介門店一字排開，燈箱招牌陸續亮了起來。這20家門店，包括中原地產、鏈家、美聯物業、Q房網在內，都是頗具實力的大型連鎖中介。
一位身穿修身白襯衫的中介正走出門店，坐在店前不遠處一根凸起的鐵桿上打著電話。在深圳二手房成交量創十年新低的背景下，現今每一個電話，對于中介都至關重要。
一字排開的房產中介門面 攝影/時代周報記者 石恩澤
危機中，有人抓到了救命稻草。
一名鏈家工作人員告訴時代周報記者，由于市場動蕩，部分業主急于出手，近期他們在珠江新城的6家門店已經促成了3單二手房的交易，收獲傭金超過百萬元。
“這在以往是極為少見的。”該員工告訴時代周報記者，在珠江新城片區，房產中介的人數便超過800，而日常的工作其實只需要80人便足以完成。
“內卷加上市場寒冬，這個時候各大中介就要拼刺刀了，誰留存的客戶多、哪個中介能拿到更多的一手買賣信息，就能在寒冬中生存下來。”羅飛稱，“買賣就是一個圈子，只有珠江新城的人才能買得起珠江新城的房，危機與機會并存。”
廣州二手房指導價施行一周后，珠江新城某樓盤業主降價605萬賣房的消息轟動了房產中介圈。據羅飛回憶，當天去了十多個購房者和好幾個中介，場面火熱。隨后業主稱看房人太多，要1400萬元起價，現場瞬間變成了一場競價拍賣會。
“原本1650萬的房子，最終以1500多萬的價格拍出，可見人家也是有自己的心理底價的。”羅飛將其認定為一場業主自吹自擂的營銷活動，跑在消息前頭、把單談成的中介無疑能獲得巨大的收益。
除此之外，不少中介公司開始進行內部“自救”，將原本二手房的經紀人分配到新房以及租賃部門。羅飛一位95后的同事，就利用原本二手房的業主資源，成功勸說了部分業主投放租賃板塊，為自己贏得了4、5萬的月收入。
“只能主動去迎接改變，畢竟住房需求還在，買不起二手房的觀望者，大多會選擇租房子。”羅飛說，他的目標是成為一名百萬經紀人，但這需要賣出4筆2000萬的房產，如此行情下并非易事。
與著急探尋機會的年輕人不同，在深圳做了13年中介業務的程英一如既往的淡定。
作為一名行業“老兵”，現今樓市的寒冬，在她眼中有點類似于2008年金融危機。據她回憶，“2008年我剛入行不久，心態好、埋頭干，等過了這波行情，市場又會觸底反彈。”
程英本人是房地產的堅定信徒，她篤定未來行業將會轉危為安，也從沒想過轉行。“波動是一定有的，不可能平穩地一路上升，還留在行業內的都是見過大風大浪的人了。”程英說。
王華與程英態度相似，在王華眼中，深圳從不缺奇跡：“我入行7年，微信上面差不多有4000多個人，里面資產上億的客戶有近200人。”在他看來，即便銀行收緊放貸，現今具備一次性付清全款的也大有人在。
在裁員、閉店潮的席卷下，不少深圳老牌中介人，內心堅信，深圳房地產未來還能再創奇跡。
中介轉型
從二手房貸款業務收緊，到設置二手房指導價格，再到房東通過政府平臺發布房源，今年僅1月到7月，全國關于房地產的調整多達300余起，涉及十幾個城市。
在政策持續高強度的管控下，外界對于房產經紀人的“敵意”也在加深。
8月18日，杭州官方上線一則“個人自主掛牌房源”的消息，激起了關于中介行業存在合理性的“全國性大討論”。幾天后，市面上流傳出中介費將按照當地3倍月平均收入封頂的說法，雖后來被證為謠言，但仍抑制不住群眾吃瓜批判。
天下苦中介久矣，急盼著擺脫或限制之法。“中介要涼了嗎？”，成為不少購房者內心的期盼。
在房地產狂奔的年代，房產經紀人賣別墅一個禮拜，自己買了一套別墅的事跡并不少見。“兩頭吃”、“黑中介”、“炒房客幫兇”的標簽一度讓房產中介們成為了眾矢之的，似乎他們也是抬高房價的“幫兇”。
住建部在整頓中介的相關文件中，提到過不少房產中介亂象，比如套取或協助套取“經營貸”“消費貸”等非個人住房貸款用于購房；協助購房人非法規避房屋交易稅費；違規收取“茶水費”等。
“你不能一棒子敲死所有人，否認中介在市場中的作用。”朱理光反駁道，房產中介行業的確需要監管治理，但想要取締，仍不現實。
羅飛也持有同樣的看法，“選房、看房，比對各個銀行的具體貸款方案與貸款利率，每一項都是學問，如果沒有中介，難道你要挨家挨戶去敲門問嗎？又如何解決買房事后保障問題。”
“中介就像緩沖帶，夾在買賣雙方之間，風險與收益是并行的。”羅飛如此定義自己的職業。可如今，原本規則被打破。曾經房產中介一夜暴富的“草莽時代”一去不復返了。
房產中介面臨著收入模式的轉型。“在一些發達國家，房產經紀人是一個值得尊重的職業。就像律師，他們接受的是單邊委托，代表的是各自買賣雙方，去跟另一方據理力爭、談到一個合適的價格。”朱理光介紹，而在中國，房產經紀人的職能更像是撮合雙方交易。“中介要做的是在這個人情社會中盡可能完成交易，并且快速從中獲利，他既不代表買方利益、也不代表賣方利益。”
另一方面，隨著行業門檻提高，對具備專業知識的人才的需求愈發強烈。以往從業人員魚龍混雜的局面將被改變，“專業的人干專業的事。房產經紀人本身提供的是服務，而不是單純靠信息壟斷賺錢。”羅飛也期盼著政策組合拳能成為整頓行業的良性開端。
“房產中介不會消失，我幾乎可以肯定。但三年前由房地產龍頭萬科喊出的那句‘活下去’，如今對中介也不再只是一個口號。”朱理光稱。
