房價上漲的核心邏輯是什么？相信對于這個問題，不同的人有著不同的理解，有人認為人口紅利是最大的助推，或者說在我國城鎮化率低下、居民儲蓄率極高的背景下，上半場的樓市的確稱得上是紅海市場。而有的人認為市場的投機市場是哄抬房價的本質因素，因為在不斷刺激消費者的內心預期。
事實上對于這個問題，也有許多地產大佬給出預測，例如李嘉誠曾表示，房子投資價值正在消失，如果是買房自住，可以不介意房價隨便買，但如果是用于投資，則是不建議買房。當看到這里時，我不禁想到李嘉誠最著名的一個觀點，那就是不賺取最后一個銅板，反觀早在前幾年萬達集團陸續退出房地產行業，再加上最近幾年開發商的現狀，此時不得不承認一個現實，那就是春江水暖鴨先知。
眾所周知，自從樓市進入2018年以來，市場發生的變化總能超出預期。例如越來越多的城市習慣于量化調控，今年截止至今全國調控次數累計就突破400余次，表面上來看這有點簡單粗暴，但我們不得不承認其效果立竿見影。其次政策調控的對象逐漸深入，例如將法拍房加入限購、離婚購房套數鎖住等。
而在另一邊今年上半年平均房價為10400元平方米，和去年同期相比較漲幅接近6%。僅從這赤裸裸的數據來看，有專家表示這都是以價換量得來的結果，數據看著的確光鮮亮麗，但供給端的格局并不是那么理想，這一點在頭部開發商得到淋淋盡致的體現。
介于今年如此敏感的布局，不少業界人士表示降價潮正在醞釀，當然得出這樣的結論并非憑空猜測，而是有一定依據，3大城市明確表態。如果說當前樓市最忌諱什么？無疑就是惡意炒作學區房，9月3日，山東一小學入學要求房產套內面積大于60平方米的新聞席卷全網，經媒體核實，該小學是菏澤市第一實驗小學。對此我只能說這撞在了槍口上，北京、天津都正在積極打擊學區房，例如學區劃分、教育資源輪流等，在這一系列政策限制下，學區房市場早已極速降溫，甚至有的房子打出降價50萬出售。
而在另一邊備受關注的西安樓市，在西安住建部連續發布多條新政后，“供貨高”“登記低”的現象降溫明顯，8月份商品房供應鏈高達1.5萬套，線上等級家庭8.5萬組，綜合中簽率基本在18%左右。
如果說這些城市并沒有代表性，那么深圳市場的數據值得大家仔細揣摩。8月份深圳二手房住宅成交量2024套，同比暴跌超八成，接近“1”時代。也許大多數人對這個數據不敏感，但實際上非常恐怖，一個人口超2000萬的一線城市，一整個月成交僅才2000套，由此可見超過90%的房產中介人員處于不開單的狀態。至于為何造成這樣的結果，最本質的因素就是“二手房參考指導價”的存在。
從這3大城市動向來看，最核心共同點就是對房價控漲，若此時再回想前段時間湖南省岳陽市出臺新政，商品房成交價不得低于備案價85%，說白了當下的樓市就是一線城市控漲，其他城市更多的是控跌。客觀來講，當前的樓市的確需要緩一緩，短期來說市場熱度過高，剛需群體的消費能力基本跟不上，選擇入場的人大部分是投資性群體。而長期來看，我國新出生人口降低和老齡化社會的道路是不爭的事實，人口紅利的縮減使得當前市場存量市場迎來轉折點。
總的來說，下半年樓市變革或成定局，至于關鍵拐點在哪，其實就是22個城市的第二輪土地集中出讓數據是否滿足預期，借此來決定是否按照計劃排期第三輪。俗話說面包的價格由面粉來決定，高房價的降維打擊就是遏制地價，而地價的疊加因素就是土地財政和開發商的競拍形式，這一次土地市場的現狀將大概率決定明年房價的底線到底在哪。
