近日，河北省滄州市運河區一方名墅（又名“嘉禾一方花園”）小區的部分業主向新京報發文人反映，“入住一方名墅別墅區有6年了，但開發商至今仍未給我們辦理房屋產權證?！k證難’主要是因為小區存在私搭亂建的情況而無法通過整體驗收。部分業主多次向開發商、物業、房屋管理等相關部門反映此事，但至今仍未得到解決?！?/p>
為了盡快解決此事，部分業主提出分戶或分批驗收辦證。對此，開發商滄州一方房地產開發有限公司（簡稱“滄州一方公司”）的相關負責人表示，“我們已經將相關材料報到了滄州市行政審批局，相關程序也在進行當中，接下來將給沒有違法建設的業主申請辦理房產證。”而滄州市行政審批局的工作人員稱，“截至目前，一方名墅的開發商尚未將申請竣工驗收材料交齊。至于最后能否分批單獨進行規劃驗收，還要請示相關領導，目前尚無定論。”
一方名墅的部分業主至今未能取得房屋產權證。圖片來源 受訪者供圖
因小區存在私搭亂建，房屋無法辦理房產證
一方名墅小區位于河北省滄州市運河區，由本地開發商滄州一方公司開發建設。據了解，該小區2015年11月6日竣工，在同月取得了質量驗收合格報告，當年的12月取得了竣工驗收報告，隨后交付給業主使用，但是截至目前，該小區業主仍未辦理下來房產證。
2015年12月，一方名墅取得了竣工驗收報告。圖片來源 知情人士供圖
據一方名墅小區業主王強（化名）介紹，“業主們與開發商簽訂的購房合同約定，在2015年12月31日前交房，在房子交付使用后1095天內辦理權屬登記。開發商如期交房，部分業主入住小區有6年了，但開發商并未給這些業主辦理房屋產權證?！蓖鯊姳硎?，部分業主多次向開發商、物業、房屋管理等相關部門反映此事，但是至今仍未解決。
為何已經通過驗收并交付入住的房子，遲遲難以取得房產證呢？這背后又有哪些隱情？事實上，因為房產證問題，已有業主將開發商滄州一方公司訴至法院，從這背后，可以對房產證“難產”的原因窺探一二。
因一直未按合同約定給張麗（化名）辦理房屋產權證，業主張麗將滄州一方公司訴至滄州市運河區人民法院（簡稱“滄州運河區法院”），請求依法判令滄州一方公司協助自己辦理商品房產權登記。2021年6月19日，滄州運河區法院判決滄州一方公司協助張麗在有關部門辦理房屋登記手續，限判決生效后30日內履行完畢。
2021年6月，滄州運河區法院判決滄州一方公司協助張麗（化名）辦理房屋登記手續。圖片來源 受訪者供圖
在滄州運河區法院判決送達后，滄州一方公司并未上訴。后來，張麗申請強制執行。然而，滄州運河區法院于2021年12月23日作出執行裁定稱，該院在執行過程中查明，因張麗所購買的嘉禾一方花園小區存在亂搭亂建問題，相關行政部門未予驗收、未完成初始登記，致使其所購買的房屋也就不能辦理房產登記，故該案暫不能立案執行，應待相關行政部門審批完畢后向本院再提出執行申請。
此后，滄州一方公司以“原審判決申請人協助被申請人辦理房產登記手續，認定事實不清，判決錯誤”為由，向滄州市中級人民法院（以下簡稱“滄州中院”）申請再審此案。滄州中院審查后認為，原審中，滄州一方公司承認張麗并無私搭亂建行為，原審法院根據合同約定和張麗訴請，判令開發商協助辦理房屋登記手續并無不當。2021年3月26日，滄州中院依法裁定駁回了滄州一方公司的再審申請。
從法院審理過程來看，一方名墅小區房產證“難產”的主要原因是存在亂搭亂建問題，相關行政部門未予驗收、未完成初始登記。滄州一方公司一名負責人告訴發文人，“一方名墅小區大概有一百多戶業主，其中有二十多戶不存在違法建設?！?/p>
滄州當地政府一位內部人士也向新京報發文人表示，“造成一方名墅小區無法辦證的主要原因是，2015年前后，滄州市住宅小區一般都以取得質量驗收報告、竣工驗收報告為交付要件，該小區是在取得了質量驗收報告之后進行的交付。房子交付之后，一些業主就開始私搭亂建，因存在違反規劃建設未依法處理到位，從而導致無法整體驗收通過?！?/p>
根據房屋產權證辦理流程，在辦理房產證之前，需要開發商到房地產權屬管理部門申請房地產權屬登記，也就是申請一個樓盤的產權總證。只有開發商拿到了總證之后，才能進行產權分割，辦理各家各戶的獨立產權證。而申請房地產權屬登記，則需要相關部門進行現場勘測并審核項目，其中審核項目就包括是否是按照規劃批準的用途使用土地、是否按規劃的面積建房等。
對于一方名墅小區來說，部分業主超出小區原有規劃進行私搭亂建，導致小區整體未通過規劃驗收，進而使得業主房產證遲遲“難產”。
違建問題暫未解決，部分業主提出分批驗收辦證
經過兩級法院訴訟，張麗要求辦理房產證的問題仍未得到完全解決，此事引發了小區其他業主的熱議。有的業主表示，“通過兩次判決不難發現，主要因為那些違建戶連累了廣大無違建的業主。”
一般來說，只需拆除違建，就可以辦理產權總證進而辦理業主房產證。但是，一方名墅小區在違建拆除方面存在難題。
據滄州市中級人民法院（2021）冀09民申57號民事裁定書載明，一方公司一直尋求解決方案，小區物業公司曾多次通知私搭亂建的業主拆除違章建筑，也多次跑規劃局協調方案，向行政主管部門申請拆除違章建筑，但有關部門予以推諉。一方公司也曾經去運河區法院對私搭亂建業主進行起訴立案，請求法院判令強拆，而法院以拆除違章建筑屬于行政部門主管而不予立案。
對于一方名墅的違建處置問題，滄州市自然資源和規劃局執法監察分局相關工作人員回應發文人稱，此事歸項目屬地的運河區人民政府管理。新京報發文人與滄州市運河區人民政府南環辦事處取得聯系，一名工作人員表示，“尚不清楚此事，需要進一步了解之后再作回復。”
值得關注的是，也有業主提出分戶或分批驗收辦證，這樣沒有私搭亂建的業主就不會受到私搭亂建的業主影響了。
上述政府內部人士表示，“從目前情況看，對那些沒有私搭亂建的守法業主來說并不公平，接下來，解決問題的主要方向是爭取分批驗收（先給無私搭亂建的業主辦房本），或者城管部門加大執法力度，將小區內違建拆除，即從根本上解決問題。”
事實上，對于分批驗收，相關政府部門給予張麗的回復中涉及相關內容。除了法律訴訟外，張麗又向包括滄州市資源和規劃局在內的多個部門進行了反映。2021年4月，張麗收到了滄州市自然資源和規劃局的“政府信息公開申請答復書”（滄自然資政信公開【2021】22號）。該答復書顯示，嘉禾一方花園小區部分樓棟普遍存在私搭亂建情況，導致該小區未通過規劃驗收，無法辦理房產證，2021年3月18日，該局已函告滄州市行政審批局，請其對無私搭亂建情形的建筑依法辦理規劃驗收，滄州市自然資源和規劃局再予以辦理不動產登記手續。
分批驗收辦證是否可行？滄州市行政審批局人員稱“已開展工作”
繞道違建，分批驗收、先給無私搭亂建的業主辦房本，是否可行？在實操層面進展如何？
8月25日，發文人以一方名墅小區業主身份與滄州市自然資源和規劃局取得聯系，一名工作人員回應稱，商品房分戶登記的前提是先辦理大房本，只有行政審批局辦完驗收手續，自然資源和規劃部門才能辦理大房本。
當日，上述滄州一方公司負責人回復發文人稱，“目前，已經將相關材料報到了滄州市行政審批局，相關程序也在進行當中，接下來將申請給這些沒有違法建設的業主辦房本?！?/p>
同一天，新京報發文人再以一方名墅小區業主身份與滄州市行政審批局多個部門取得聯系，最終，該局一名工作人員回應發文人時表示，已經開展工作，截至目前， 一方名墅開發商尚未將申請竣工驗收材料交齊?！艾F在，我們只是從側面了解到一方名墅項目開發商欲將無私搭亂建情形的建筑單獨申請規劃驗收，也就是說，不會給那些有私搭亂建情形的建筑申請規劃驗收。至于最后能否分批單獨進行規劃驗收，還要請示相關領導，目前尚無定論。”這名工作人員回應稱。
8月26日，一方名墅小區所在一方社區負責人給發文人打來電話稱，“根據我們目前所掌握的情況，會盡快給無違建業主辦理產權證，有違建的需要拆除違建以后才可以辦理產權證。對于已經形成的違建問題，還得相關職能部門進行處置。”
專家建議_因違建導致辦證難，有關部門可分期分批辦理
針對此事，從司法訴訟層面來看，北京金訴律師事務所執行主任王佳紅律師告訴新京報發文人，在實踐中，因為開發商違反規劃進行建設或者小區部分業主存在違建行為，導致項目無法通過規劃驗收、竣工驗收的案例非常多，最終受害的都是業主。但是，一般情況下，法院是不會支持業主辦理房屋產權證訴求的，即便像本案中張麗取得了勝訴判決，也一樣在客觀上無法執行，建議購房人要慎重確定訴訟請求。
王佳紅律師認為，一般情況下，業主很難通過民事訴訟的方式直接要求法院拆除違建。違法建筑認定和拆除是特定行政主管部門的職權，法律上對于違法建筑的認定程序、認定時間、拆除時間等都有相應的規定，受損害的業主可以通過舉報的方式要求行政機關進行拆除，如果政府機關怠于履行自己的法定職責，可以向政府部門提起查處，監督政府履行職責。
對此，首都經濟貿易大學教授、北京市房地產法學會副會長兼秘書長趙秀池認為，“如果是因近年產生的違建問題導致辦證難，相關部門就要及時進行處置。對于可以采取改正措施消除對規劃實施影響的情形，必須先責令限期改正，整改達標后再予辦證。建議分期分批給予辦理不動產權證書，也起到維護法律尊嚴的作用，讓守法者早受益，違法者得到相應懲罰?！?/p>
新京報發文人 張建
編輯 武新 校對 付春愔
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