原標題：2020年房地產(chǎn)的10大預測
一年一度的丁祖昱樓市“神預測”如約而至。
2019年12月31日，易居企業(yè)集團首席執(zhí)行官丁祖昱在“奔向未來——2019丁祖昱評樓市年度發(fā)布會”上對2019年房地產(chǎn)市場進行回顧以及對即將到來的2020年市場作出預判。
3小時多的演講，核心內(nèi)容如下：
2019年中國房地產(chǎn)的核心總結(jié)
01
今年銷售額會超過16萬億
2019年土地成交面積先起后落，商品房成交面積也是經(jīng)歷了春夏秋冬趨勢向下，而二手房也是先起后落……三大關(guān)鍵數(shù)據(jù)都顯示，2020年之后行業(yè)下行壓力較大。
02
“地王”不太貴
單價上來說，TOP10強的單價都沒有突破7萬元/平方米，而過去一兩年，上海土地拍賣超過10元萬/平方米。
03
面積看重慶，金額看上海
重慶成交面積第一，但成交量下滑；上海成交金額上升了20%。
廈門、北京成交面積漲了60%。其中，北京成交上漲有60%的原因是因為雙限房、限價房，真正市場化的房子也就成交了30%。
04
深圳的房價真的沒漲嗎
廣州的銷售均價漲了20%。以前，房價和裝修價格是分開的，現(xiàn)在是合并在一起了，所以上漲了20%。
05
銷售均價漲幅榜，長三角占一半
倒掛是短期機會，但目前一二手房價倒掛將全面收窄，蘇州、上海新房價與二手房價的比是0.79。目前，很多城市倒掛項目數(shù)量正在減少，成都有5個城市新房相當于周邊二手房七三折。
06
頂豪北京占比全國半壁江山
20萬元/平方米以上的項目全國有16套，其中上海6個。目前，中國頂豪產(chǎn)品數(shù)量并不如想象中那么高，畢竟中國頂豪階層數(shù)量并不如想象中那么豐厚。
07
百億神盤有10個，創(chuàng)新高
比如濟南，重慶、昆明的融創(chuàng)文旅盤三個都超過100億元。
08
二手房崛起
上海、廈門二手房成交面積比一手多一倍。
09
二手房價格漲不動
基本都是跌多漲少，2019年各大城市二手房房價下降壓力很大。
10
剛需仍是主導，改善需求有提升
2019年房地產(chǎn)產(chǎn)品成交結(jié)構(gòu)中呈現(xiàn)上述特點。
11
百強房企增長失速
2016年，百強房企增速為50.8%，2017年降至40.5%，2019年近乎出現(xiàn)斷崖式下跌，只有6.5%。
如果百強增速回歸到10%以下，那么整個房地產(chǎn)行業(yè)的增長很不樂觀。
12
投資日益謹慎，9月開始踩“剎車”
拿地整體回歸二線，二線供應土地非常有限。
去年二線拿地占比38%，今年超過45%。
13
上半年拿錢，下半年沒錢
今年房企整體資金壓力巨大，融資額從上半年4600億元大幅降到2800億元左右。
14
百強房企開始清算重組
2018年破產(chǎn)文書申請458個，2019年這一數(shù)字上升至520個。
清算重組趕早不趕晚，早清算還能有一定的價值，晚了可能會面臨非常被動的局面。
15
單盤產(chǎn)能下降，競爭加劇
典型房企在售數(shù)量開始增加，單盤產(chǎn)能從過去2016年10億元降低到如今的5.9億元。
16
常規(guī)手段失效，賣房就是靠渠道
2019年渠道占比50%，渠道傭金大于2.5%，甚至超過10%。
17
三房四房面積趨小
18
一線城市是租賃市場的核心
一線租金貴3倍，北京的租金坪效是重慶、合肥的4倍，北京的套均租金是重慶、合肥等城市的4倍。此外，租房都不愿意去遠郊，上海中心區(qū)域的租賃大約占據(jù)了68%，因此長租公寓一定要聚焦中心區(qū)域和地段。
19
長租公寓估值回歸起點
包租模式下，公寓市場收購估值變化從起步期的10萬元/間到泡沫期的30萬元/間，再到如今冷卻期的低于10萬元/間。
20
商辦物業(yè)北上深同時出現(xiàn)租金、出租率雙降
和住宅一樣，商辦銷售市場同樣萎縮。目前全國大宗資產(chǎn)交易基本集中在一線城市，而上海大宗資產(chǎn)交易基本占據(jù)全國的50%。
21
物業(yè)股表現(xiàn)超出預期
今年，共有11家物業(yè)公司IPO，創(chuàng)下新高。
此外，今年物業(yè)企業(yè)收并購也全面啟動。
具體來看，股票表現(xiàn)與公司規(guī)模呈現(xiàn)正相關(guān)，開發(fā)商規(guī)模大意味著交付的物業(yè)面積更大。
22
產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)，青島供應最多，深圳地價最貴
價格上來說，深圳產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)的地價最高，超過600萬元/畝，為南昌的40多倍。
2020年房地產(chǎn)十大預測
1
政策導向：既要防上漲，又要防下跌
“穩(wěn)定”將是2020年房地產(chǎn)調(diào)控政策主基調(diào)，不會出現(xiàn)大漲或大跌。
在市場壓力較大的一二線熱點城市，將繼續(xù)維持嚴厲的調(diào)控政策不放松，防范房地產(chǎn)價格泡沫；而三四線城市則將維持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定，防范房地產(chǎn)市場價格下跌過快是首要任務。
2
繼續(xù)“放水”，但樓市不是收益者
預計2020年的貨幣政策將松緊適度，避免大水漫灌。即使央行繼續(xù)“放水”，也不會馬上傳導至房地產(chǎn)，樓市不是受益者，房地產(chǎn)短期不會被重啟復蘇。
3
行業(yè)規(guī)模、企業(yè)規(guī)模“雙見頂”
預計2019年全年銷售額會突破16萬億元，但2020年整體壓力較大。2019年已經(jīng)開始出現(xiàn)負現(xiàn)金流房企，2020年這一現(xiàn)象會更多，很多房企可能需要重新考慮制定2020年銷售目標，未必一定要增長，穩(wěn)定也可以。2020年行業(yè)規(guī)模會穩(wěn)住，企業(yè)規(guī)模會穩(wěn)定，部分房企2020年規(guī)模甚至會出現(xiàn)下跌。
4
房價上漲空間：深圳不會漲，長三角空間大
深圳房價已經(jīng)處于高位，很多樓盤經(jīng)過一輪上漲需要2020年一段時間的消化。而2020年長三角有很多國家戰(zhàn)略，且長三角一體化出臺政策以及一體化落地速度最快，因此機會會更多。
事實上，在2019年100城新建商品住宅成交均價漲幅TOP10中，長三角占了一半的名額。其中，位于長三角的三四線城市鹽城同比漲幅39%、南通漲31%、江陰漲28%、臺州漲26%、泰州漲22%。
5
加速去庫存，銷售“依賴渠道”
2018年之前，渠道占比小于5% ，到2019年底，渠道已占比50%。
與此同時， 2018年渠道傭金為1%-2%左右，2019年大于2.5%，個別項目傭金甚至超過10%。
6
拿地不急，全年都是窗口期
不一定搶在年初三四月去拿地，可能全年都是機會。
7
兼并收購開始出現(xiàn)“大魚吃大魚”
實際上，在2019年已開始出現(xiàn)苗頭，未來也會如此。
8
仍看好物業(yè)，但物業(yè)企業(yè)會開始分化
好的物業(yè)公司PE會高出地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)5倍以上，包括上市物業(yè)公司之間也會大分化。已登陸港股的17家物業(yè)公司正呈現(xiàn)兩極化走勢。中海物業(yè)、綠城服務、新城悅服務等當前股價相對發(fā)行價均有較大漲幅，而其他幾家公司則都處在破發(fā)狀態(tài)。17家港股物業(yè)公司的表現(xiàn)表明，分化格局正在形成。
9
租賃變天，還需尋找新模式
未來的空間會更大，但租賃不是問題，核心是找準細分市場，找更加符合不同細分市場的新模式。租賃更需要精細化的管理。
10
未來看好8家地產(chǎn)股
地產(chǎn)股看好6家：萬科，融創(chuàng)，金茂，世茂，美的，佳兆業(yè)
地產(chǎn)物業(yè)股看好2家：綠城服務，碧桂園服務
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