原標(biāo)題：鼠年首筆債 時(shí)代中國(guó)融資13億還舊債與資金儲(chǔ)糧 來(lái)源：觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體
觀點(diǎn)地產(chǎn)網(wǎng)上兩周披露1月份銷售業(yè)績(jī)時(shí)，岑釗雄應(yīng)該是欣慰的。相比于其他房企業(yè)績(jī)普遍下滑時(shí)，時(shí)代則錄得銷售額同比增長(zhǎng)近六成至66億，這也使得其行業(yè)中的銷售排位從50徘徊躍升到20上下。
但這位一把手并沒(méi)有完全松口氣，過(guò)去一年，時(shí)代邁開(kāi)收割土地的步伐頻頻落子與押寶舊改，同時(shí)也通過(guò)發(fā)債、配股等融資方式來(lái)緩解現(xiàn)金需求。
如今，疫情之下，即便是1月業(yè)績(jī)的高漲或許也不能拂去時(shí)代的焦慮。對(duì)于房企們來(lái)說(shuō)，停工停售并無(wú)法會(huì)阻止債務(wù)期限到來(lái)。
2月21日，時(shí)代中國(guó)旗下發(fā)債平臺(tái)廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司發(fā)行了2020年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行金額13.16億元，最高票面利率6.20%。
這是時(shí)代中國(guó)今年發(fā)行的首筆債，募集說(shuō)明書顯示，資金用途扣除發(fā)行費(fèi)用后擬全部用于償還公司債券。
鼠年首筆債
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，早在去年7月，證監(jiān)會(huì)批準(zhǔn)廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司獲準(zhǔn)面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行面值總額不超過(guò)人民幣79.16億元的公司債券。
債券采用分期發(fā)行方式，首期發(fā)行自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起12個(gè)月內(nèi)完成，其余各期債券發(fā)行自中國(guó)證監(jiān)會(huì)核準(zhǔn)發(fā)行之日起24個(gè)月內(nèi)完成
此次廣州時(shí)代控股發(fā)行的正是上述債券項(xiàng)下第一期，債券名為“廣州市時(shí)代控股集團(tuán)有限公司 2020 年面向合格投資者公開(kāi)發(fā)行公司債券（第一期），發(fā)行總額13.16億元，為無(wú)擔(dān)保債券。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體了解，該期債券牽頭主承銷商為中銀國(guó)際證券，聯(lián)席主承銷商為西南證券股份有限公司、中山證券。債券將采取分期發(fā)行，總規(guī)模不超過(guò)13.16億元，共設(shè)三個(gè)品種。
其中，品種一的期限為7年期，附第5年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率詢價(jià)區(qū)間為5.5%-7.0%；品種二的期限為5年期，附第3年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率詢價(jià)區(qū)間為5.0%-6.5%。
品種三的期限為4年期，附第2年末發(fā)行人調(diào)整票面利率選擇權(quán)和投資者回售選擇權(quán)，票面利率詢價(jià)區(qū)間為4.0%-5.5%。
此次發(fā)行公告中最終確定債券品種一的票面利率為6.20%，品種二票面利率為5.00%。對(duì)比來(lái)看，最終發(fā)行利率都在詢價(jià)區(qū)間的中下尾段。
至于募集資金用途，早在去年募集說(shuō)明書就披露，不超79.16億元的募集金額擬用于償還債務(wù)性借款，即償還公司2020 年即將到期或行權(quán)的公司債券。
觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體查詢獲悉，2月21日發(fā)行的第一期公司債券將用于償還時(shí)代于2020年即將到期的公司債券“15時(shí)代債”。該債券債務(wù)本金為18.16億元，起息日為2015年7月10日，到期日為2020年7月10日，債務(wù)成本7.5%，償還本金13.16億元。
通過(guò)借新還舊，時(shí)代提早地解決了這筆今年7月份到期債務(wù)的兌付問(wèn)題。
值得注意的是，于2020年，時(shí)代還將有4筆即將到期的公司債券，均為下半年，分別是8月20日到期的“18時(shí)代09”，債務(wù)本金22億元，債務(wù)成本8.4%；9月8日到期的“17時(shí)代02”，本金11億元，成本8.2%。
此外還有10月17日到期的“18時(shí)代11”，債務(wù)本金17億元，債務(wù)成本8.4%；12月10日到期的“18時(shí)代13”，本金11億元，成本7.5%。
上述還未兌付的公司債券總金額為61億元，均在此前79.16億元公司債券的擬償還借款額度里。即是說(shuō)，不含用于公司發(fā)展等其他融資用途，單是償還今年到期的公司債券，時(shí)代接下來(lái)還會(huì)再發(fā)行超60億的公司債券。
事實(shí)上，自去年以來(lái)時(shí)代的發(fā)債融資步伐明顯加快，尤其是下半年以后，融資品種包括美元債、小公募債、ABS等，整體票面年利率在5.88%—7.7%之間，其中安全性較大、周期較長(zhǎng)的美元債是發(fā)行較為頻繁的。
至于用途方面則多為新債抵舊債，以及部分用于一般企業(yè)用途。
還舊與儲(chǔ)糧
借新還舊背后，是企業(yè)債務(wù)到期的壓力，也是錢袋子的窘迫。
過(guò)去2019年應(yīng)該是時(shí)代花錢最為“大手大腳”的一年。中報(bào)顯示，上半年，時(shí)代中國(guó)以約187.59億元的總成本，通過(guò)公開(kāi)招拍掛、一級(jí)開(kāi)發(fā)、合作及收購(gòu)等模式購(gòu)入21幅地塊，
而據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體不完全統(tǒng)計(jì)，下半年時(shí)代中國(guó)再納入7幅地塊（不含舊改），土地金額約130.86億元，加起來(lái)全年拿地金額約318.45億元，較2018年129.67億元的拿地金額增加145.58%。
除公開(kāi)市場(chǎng)拿地外，時(shí)代于2019年共獲得8個(gè)舊改項(xiàng)目，其中4個(gè)位于廣州、佛山和東莞各有2個(gè)。低成本、高利潤(rùn)的另一面，則是長(zhǎng)周期與高資金沉淀。
這樣的拿地開(kāi)支，對(duì)于一家年銷售才剛過(guò)600億的房企來(lái)說(shuō)并不輕松。可以看到，在銷售上時(shí)代也加快了步伐，一改此前的發(fā)展緩步。
2019年，時(shí)代中國(guó)實(shí)現(xiàn)783.6億銷售，較2018年605.9億增長(zhǎng)29.33%，也如愿達(dá)成了定下的750億目標(biāo)。值得一提的是，彼時(shí)9月份開(kāi)啟的“全員賣房”，可以說(shuō)是時(shí)代得以超額完成年目標(biāo)的一個(gè)重要因素。
據(jù)悉，截至前8月的時(shí)候，時(shí)代中國(guó)累計(jì)合同銷售金額約為431.4億元，完成全年目標(biāo)的57.52%，單月平均銷售53億元。全民營(yíng)銷啟動(dòng)之后的9至12月，時(shí)代中國(guó)奮起直追，每個(gè)月平均銷售超87億元。
除了銷售回流現(xiàn)金，時(shí)代中國(guó)也通過(guò)銀行借款及上文提及的發(fā)行債券、資產(chǎn)證券化、配股等方式進(jìn)行籌錢。
截至去年上半年，時(shí)代中國(guó)總負(fù)債首次破千億，相比2018年底增加142.95億元至1110.52億元，而資產(chǎn)負(fù)債率則上升了1.4個(gè)百分點(diǎn)至76.37%，凈負(fù)債率同比增長(zhǎng)3.6個(gè)百分點(diǎn)至70.8%。
不過(guò)，在負(fù)債攀升的同時(shí)，可以看到時(shí)代的長(zhǎng)短債比例較為健康。截至2019年6月30日，時(shí)代中國(guó)的有息負(fù)債總額為501.20億元，同比增長(zhǎng)23.51%。其中，短期債務(wù)及一年內(nèi)到期的長(zhǎng)期債務(wù)為101億元，占總債務(wù)的20%左右，同時(shí)現(xiàn)金短債比為2.57，短期償債壓力并不算大。
長(zhǎng)債方面，約381.751億元的借款須于兩年至五年內(nèi)償還，還有約19.156億元的借款須于五年以后償還。
“雖然（短期）債務(wù)壓力不大，但是對(duì)于中小型的擴(kuò)張期房企來(lái)說(shuō)，錢永遠(yuǎn)是不嫌少的。”一業(yè)內(nèi)人士對(duì)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體稱。其還稱，今年是房企的償債高峰，疊加目前疫情的影響，房企最為重要的是保證現(xiàn)金流，防止債務(wù)違約。
據(jù)該人士列舉的一組數(shù)據(jù)，2020年近百家房企到期債務(wù)的規(guī)模，超過(guò)了5000億元。
此外，據(jù)觀點(diǎn)地產(chǎn)新媒體觀察，下半年以來(lái)時(shí)代中國(guó)發(fā)債成本逐漸有所下降，從去年初的7.63%，到年中的5.88%，再到鼠年首筆公司債，最低票面利率5%。
撇除不同發(fā)債工具之間的利率特點(diǎn)，時(shí)代中國(guó)整體發(fā)債利率相比于去年近7.6%有所下降。另悉，去年6月份，由于大量低成本土儲(chǔ)以及舊改優(yōu)勢(shì)，時(shí)代中國(guó)境外信用評(píng)級(jí)獲標(biāo)準(zhǔn)普爾提升至“BB-”，境內(nèi)獲聯(lián)合信用評(píng)級(jí)、中誠(chéng)信證券提升至“AAA”。
